“Mixed-Use” ทางรอดเมืองอึดอัด ผสมผสานพื้นที่อย่างคุ้มค่า สู่การพัฒนาเมืองแห่งอนาคต

ในยุคที่เมืองขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ใช้สอยนั้นกลับมีอยู่อย่างจำกัด แนวคิด “Mixed-use Development” หรือการพัฒนาเมืองแบบผสมผสาน จึงกลายเป็นคำตอบสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ โครงการ Mixed Use ไม่เพียงแต่รวมหลายฟังก์ชันไว้ในที่เดียวเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สอย แต่ยังสะท้อนการออกแบบเมืองที่เน้น “ชีวิต” มากกว่ารูปแบบ เพื่อสร้างเป็นเมืองที่ผู้คนใช้ชีวิตได้อย่างสะดวก ปลอดภัย มีชีวิตชีวา และยั่งยืนในระยะยาว ทั้งยังเป็นแนวทางในการสร้างเมืองที่ฉลาดกว่าและเข้าถึงได้มากขึ้น

แนวคิดไม่ใหม่ แต่ตอบโจทย์เมืองยุคใหม่
ในสมัยก่อน เมืองส่วนใหญ่มักมีขนาดกะทัดรัดแต่ประชากรกลับหนาแน่นขึ้นทุก ๆ ปี ทำให้หลายเมืองจำเป็นต้องบูรณาการการใช้งานฟังก์ชันต่าง ๆ เข้าด้วยกัน เพื่อให้เกิดความสะดวกสบายและใช้พื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด แนวคิดนี้เองที่กลายเป็นรากฐานของ “Mixed-use Development” หรือการใช้พื้นที่แบบผสมผสานเพื่อการพัฒนาเมืองให้ดีขึ้นกว่าเดิม โดยเมืองในประวัติศาสตร์อย่างโรม เอเธนส์ และคอนสแตนติโนเปิล ต่างก็ใช้แนวทางนี้ในการพัฒนาเมืองมาแล้ว เพื่อให้พื้นที่ขนาดจำกัดสามารถรองรับการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม และสาธารณูปโภคได้ในเวลาเดียวกัน

โครงการแบบ Mixed Use เป็นโครงการที่รวมฟังก์ชันการใช้งานไว้หลากหลายภายในพื้นที่เดียว ทั้งพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่พักอาศัย ศูนย์วัฒนธรรม สถาบันการศึกษา ไปจนถึงพื้นที่อุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่อยู่ใกล้เคียงกัน แนวคิดนี้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองรุ่นใหม่ที่ต้องการทำหลายอย่างได้ในเวลาจำกัด ไม่ต้องเดินทางไกล ที่สำคัญคือแนวคิดนี้เปลี่ยนมุมมองการปฏิสัมพันธ์ของผู้คนกับเมือง จากเมืองที่แยกบทบาทเป็นส่วน ๆ ให้กลายเป็นเมืองที่เชื่อมโยงทุกอย่างเข้าด้วยกัน

(Artem Manchenkov / Unsplash)

พัฒนาเมือง–เพิ่มคุณค่าพื้นที่
นอกจากจะตอบโจทย์การอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตแล้ว Mixed-use Development ยังเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเพิ่มกำไรและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เพราะสามารถเพิ่มมูลค่าพื้นที่ เพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้จากหลายช่องทาง และใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ได้อย่างคุ้มค่า จึงเรียกได้ว่าเป็นการผสานการ “ใช้ชีวิต การทำงาน และการพักผ่อน” เข้าด้วยกัน ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมของชุมชนที่เอื้อต่อการปฏิสัมพันธ์ และส่งเสริมความมีชีวิตชีวาอย่างแท้จริง

โดยแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบผสมผสานหรือ Mixed-Use Development สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่

• Vertical Mixed-Use Development การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานในแนวตั้ง เช่น อาคารสูงที่มีความหลากหลายของการใช้งานในโครงสร้างเดียว เหมาะสำหรับเมืองที่มีพื้นที่จำกัด
• Horizontal Mixed-Use Developments การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานในแนวนอน โดยเป็นการกระจายอาคารต่าง ๆ ไปในพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น โครงการชุมชนที่อยู่อาศัย ร้านค้า สวนสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ส่งเสริมการเดินและเชื่อมโยงกันในชุมชน
  

แนวโน้มการเติบโตของ Mixed Use ในปัจจุบัน
เมื่อเวลาผ่านไป การปฏิวัติอุตสาหกรรมในศตวรรษที่ 18 และ 19 เปลี่ยนโฉมภูมิทัศน์ของเมืองไปอย่างสิ้นเชิง เมืองต่าง ๆ เริ่มเผชิญกับการเติบโตของจำนวนประชากร การขยายตัวของระบบคมนาคมเนื่องจากการใช้รถยนต์ที่เพิ่มขึ้น นำไปสู่การกำหนดกฎหมายและข้อบังคับในการแบ่งเขตพื้นที่อย่างชัดเจน ซึ่งแม้จะมีประโยชน์ในด้านการจัดระเบียบ แต่ก็ทำให้เมืองแยกออกจากกันทั้งในเชิงฟังก์ชันและชุมชน อย่างไรก็ตาม แนวคิดการแบ่งเขตพื้นที่แบบ Mixed-use Development ก็ได้กลับมาได้รับความสนใจอีกครั้งในช่วงปลายศตวรรษที่ 20 และยิ่งทวีความสำคัญขึ้นในศตวรรษที่ 21

นับเป็นเวลาหลายปีที่สหราชอาณาจักรต้องอยู่ท่ามกลาง “วิกฤตที่อยู่อาศัย” โดยเมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา Home Builders Federation (HBF) รายงานว่า จำนวนการสร้างบ้านในอังกฤษลดลงเหลือเพียง 120,000 หลังต่อปี ต่ำที่สุดนับตั้งแต่สงครามโลกครั้งที่ 2 และยังไม่ถึงครึ่งหนึ่งของเป้าหมายที่รัฐบาลอังกฤษตั้งไว้ 300,000 หลังต่อปี ขณะที่จำนวนการสร้างบ้านลดลง แต่ความต้องการบ้านกลับยังคงเพิ่มขึ้นตามการเติบโตของประชากร สถาปนิกและนักวางผังเมืองจึงเริ่มมองหาแนวทางและเทคนิคการพัฒนาใหม่ ๆ ซึ่งหนึ่งในนั้นคือ Mixed Use ที่กลายมาเป็นคำตอบที่ได้รับความสนใจมากขึ้นสำหรับแนวทางแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในแง่มุมที่เชื่อมโยงกับ “ความยั่งยืน” และ “การใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า”

ปัจจุบัน อังกฤษและเมืองใหญ่ในอเมริกาเหนือได้นำแนวคิดการก่อสร้างโครงการแบบผสมผสานนี้มาใช้จริงในการวางผังเมืองและพัฒนาโครงการทางสถาปัตยกรรมร่วมสมัยที่ช่วยตอบโจทย์คุณภาพชีวิต โดยสภาพแวดล้อมของพื้นที่แบบ Mixed Use ไม่เพียงช่วยบรรเทาวิกฤตที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างความรู้สึกถึงการเป็นชุมชน ตลอดจนอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยในการเข้าถึงบริการสาธารณะ และการใช้ชีวิตท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่มีความหลากหลายและยั่งยืนอีกด้วย

(Denise Jans / Unsplash)

ความท้าทายในการพัฒนาเมืองแบบผสมผสาน
ถึงแม้ว่าการพัฒนาแบบผสมผสานจะเป็นแนวทางที่ส่งเสริมสภาพแวดล้อมที่ยั่งยืนและยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น แต่ในทางปฏิบัติยังมีความท้าทายหลายประการที่นักออกแบบเมืองและสถาปนิกต้องเผชิญในระหว่างการดำเนินการ

• การจัดระบบที่จอดรถและการขนส่ง เนื่องการโครงการแบบผสมผสานมักดึงดูดผู้คนให้มาใช้ชีวิตและสัญจรผ่านพื้นที่ตลอดทั้งวัน ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้นตามไปด้วย การออกแบบจึงต้องคำนึงถึงแนวทางที่ยั่งยืนเพื่อตอบสนองความต้องการทั้งการใช้รถยนต์และการส่งเสริมระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงการปั่นจักรยานและการเดินเท้าในเวลาเดียวกัน
• การสร้างสมดุลระหว่างความต้องการของผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ทั้งสำหรับผู้อยู่อาศัย ธุรกิจ และชุมชนโดยรอบ การสื่อสารอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการรักษาเอกลักษณ์ของพื้นที่และความโปร่งใสในการดำเนินงานจึงเป็นสิ่งจำเป็นในการพัฒนาชุมชนร่วมกัน
• ข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตและข้อบังคับทางกฎหมาย ซึ่งมักให้ความสำคัญกับการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบแยกประเภท ทำให้เป็นอุปสรรคต่อผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าและสร้างผลกำไรสูงสุด ข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับความหนาแน่นของอาคาร การจัดสรรพื้นที่จอดรถและการขนส่ง รวมไปถึงการมีส่วนร่วมของประชาชนและการอนุรักษ์พื้นที่ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ อาจยังไม่สอดคล้องกับแนวทาง Mixed-use ที่เน้นความยืดหยุ่นและการผสมผสานของพื้นที่ใช้งานเท่าที่ควร

(Brett Wharton / Unsplash)

3 ตัวอย่างพื้นที่ผสมผสาน กลมกลืนและลงตัว
Galerie Pardubice โครงการฟื้นฟูพื้นที่เมืองในปาร์ดูบิตแซ สาธารณรัฐเช็ก ที่เปลี่ยนพื้นที่โรงงานกลั่นสุราเก่าซึ่งถูกปล่อยทิ้งไว้ ให้กลายเป็นพื้นที่ศูนย์รวมของกิจกรรมหลากหลายรูปแบบ ประกอบด้วยสำนักงาน พื้นที่พักผ่อน โรงแรม ศูนย์วัฒนธรรมอเนกประสงค์ อพาร์ตเมนต์ และร้านค้าหลากหลายประเภท ตัวอาคารออกแบบด้วยสถาปัตยกรรมร่วมสมัย ใช้วัสดุที่ได้แรงบันดาลใจมาจากบริบทท้องถิ่น เช่น การใช้อิฐเพื่อกลมกลืนกับสถานีรถไฟเก่าที่เป็นอาคารอนุรักษ์ อีกทั้งยังเพิ่มพื้นที่สีเขียวเพื่อเชื่อมโยงโครงการเข้ากับสวนสาธารณะใกล้เคียงใกล้เคียงอย่างกลมกลืน พร้อมส่งเสริมกิจกรรมทางวัฒนธรรมด้วยการจัดเวทีกิจกรรมกลางแจ้งและพื้นที่พบปะพักผ่อนของชุมชน ทำให้สถานที่แห่งนี้เป็นมากกว่าศูนย์กลางในระดับภูมิภาค แต่ยังกลายเป็นจุดหมายสำคัญสำหรับการจัดประชุม นิทรรศการและกิจกรรมทางวัฒนธรรมต่าง ๆ รวมถึงดึงดูดนักท่องเที่ยวให้มายังเมืองปาร์ดูบิตแซได้อีกด้วย

The Domain In Austin เป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสานที่มีชีวิตชีวาในรัฐเท็กซัส ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 304 เอเคอร์ รวบรวมที่อยู่อาศัย ร้านอาหาร สำนักงาน และพื้นที่กลางแจ้งเข้าไว้ด้วยกันอย่างครบถ้วน โครงการแห่งนี้มีชื่อเสียงในด้านสถาปัตยกรรมที่ทันสมัย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและพื้นที่สีเขียวที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตกลางแจ้ง จึงสามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยและผู้มาเยือนได้อย่างต่อเนื่อง ความกลมกลืนระหว่างผู้คนกับสถานที่ภายใต้กลิ่นอายของเมืองร่วมสมัย ทำให้ที่นี่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่มองหาทั้งความสะดวกสบาย ความมีชีวิตชีวา และบรรยากาศที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตแบบสมดุล

Riverwalk San Diego โครงการพัฒนาแบบผสมผสานอีกแห่งที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำในเมืองซานดิเอโก สหรัฐอเมริกา ซึ่งชุมชนแห่งนี้ออกแบบเพื่อเชื่อมโยงชีวิตเมืองกับธรรมชาติอย่างลงตัว มีทั้งที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจท่ามกลางบรรยากาศริมน้ำที่สวยงาม ทัยสมัย การออกแบบสถาปัตยกรรมของโครงการผสมผสานพื้นที่สีเขียวและกิจกรรมทางวัฒนธรรมร่วมสมัยอย่างกลมกลืน นับว่าเป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของโครงการที่ช่วยสร้างชุมชนที่เจริญรุ่งเรือง มีชีวิตชีวา และสะท้อนถึงความเป็นเมืองที่ใส่ใจทั้งผู้อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมโดยรอบได้อย่างสมดุล

เมื่อเมืองเติบโต ประชากรเพิ่มขึ้น ทว่าพื้นที่ใช้สอยยังคงมีอยู่อย่างจำกัด แนวคิดการพัฒนาเมืองแบบผสมผสาน (Mixed-use Development) จึงกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำคัญสำหรับการออกแบบเมืองยุคใหม่ ที่ไม่ได้เป็นเพียงตอบโจทย์ในด้านการบริหารจัดการพื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด แต่ยังคำนึงถึงความต้องการของผู้คนอย่างรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงาน พื้นที่สาธารณะ หรือกิจกรรมทางวัฒนธรรม ทั้งหมดถูกหลอมรวมในโครงการเดียว เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการใช้ชีวิตกับสิ่งแวดล้อมเมือง แนวคิดนี้จึงไม่ใช่แค่รูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ แต่คือการวางแผนเมืองเพื่ออนาคต ที่เน้นความยั่งยืน ความหลากหลาย และความเป็นชุมชนอย่างแท้จริง

ที่มา : บทความ “What are mixed-use developments (and are they the future of construction)?” จาก ube.ac.uk
บทความ “What Is Mixed-Use Development?” โดย Emeka Nnadi
บทความ “Why mixed-use developments are on the rise - and why they're a smart investment” โดย Gearoid Collins
บทความ “Five of our current mixed-use projects that are regenerating European urban areas” จาก chapmantaylor.com
บทความ “Chengdu Mixed Use Development” จาก 10design.co
บทความ “Mixed-use คืออะไร? เจาะลึกเทรนด์อสังหาฯ พร้อมอัปเดตทำเลฮอตในกรุงเทพฯ” จาก bkkcitismart.com
บทความ “โครงการ Mixed-Use คืออะไร ทำไมใครๆ ก็อยากลงทุน” จาก kaidee.com