專家樓評：港樓市今年底氣有增無減

如果說2024年的本地樓市與按揭市場是「寒冬」，那麼用「回暖」形容去年應不算過分。從數據來看，去年樓市明顯有復甦迹象，全年現樓按揭登記總數達61,976宗，較2024年大幅增加近三成，成功扭轉跌勢。單看去年12月份的登記量就錄得4,893宗，按月升3.2%，按年升幅更達24.6%，反映市場成交與上會節奏明顯提速。總結全年，隨着減息效應顯現，銀行對按揭業務態度轉趨積極，今年樓市及按揭市場具備「平穩向上」的底氣。

這股升浪的核心推動力，坊間普遍認為跟利率環境的轉變有關。美國聯儲局在去年9月、10月及12月合共3度減息，每次0.25厘，全年累計減0.75厘。雖然香港的減息幅度未有跟足，有銀行的最優惠利率(P)由2024年底的5.25厘下調至去年底的5厘，僅減0.25厘，但因為港元同業拆息(HIBOR)曾經因為金管局賣出大量港元而大幅滑落，很多採用銀行同業拆息按揭(H按)的業主均一度不用供「封頂位」，即使其後要供封頂息率，息率也由年初約3.5厘下調至3.25厘。買樓利息供少一點，潛在買家出手的意欲自然更高。

低息環境或帶動轉租為買

另一邊廂，按揭市場的版圖出現微妙變化。上月數據顯示，4大本地銀行合計市佔率回升至71%，似乎大行有轉守為攻的意圖。同時，各大銀行對新做按揭開出的現金回贈由年初的「清零」，逐步回升至1%甚至更高，反映銀行開始重視按揭業務，一眾買家成為最大贏家。

展望今年，市場具備條件繼續平穩向上，現時普遍預期美國大幅減息的機會較低，惟相對低息的環境或已足夠吸引買家繼續入市，畢竟隨着定存息率回落，資金有機會流向其他投資機會。與此同時，住宅租金回報率維持在相對高位，市場上出現更多屋苑的租金回報接近或略高於按息水平，供平過租的形勢或驅使更多租客轉租為買。

雖然樓市成交量上升，樓價亦止跌，但部分銀行的估價調整幅度仍遠低於業主叫價的升幅。如有需要，買家的首期預算要留有緩衝，亦要預早向多間銀行提交按揭申請，藉此減少交易的不確定因素。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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