專家樓評：買銀主盤宜做好事前工夫

樓市繼續復甦，除了引來自住人士入市，投資者亦積極尋找機會。如果已累積一些投資經驗，手上又有充足資金，或許可以考慮一下操作較冷門的銀主盤，或會有意外驚喜。

所謂銀主盤，乃指一些因為業主斷供而被收回，繼而被拍賣行或代理出售的物業。這類物業買賣與一般物業買賣最大的區別，在於銀主通常以「現狀」(As-isbasis)出售，且合約條款多由賣方律師草擬，內容傾向保障賣方，買家難以議價。銀主盤要通過按揭審批亦有難度，若買家未有充分了解便抱着執平貨心態入場，隨時會損手離場。

先查清賣方是銀行定財仔

首先，準買家要先看心儀銀主盤的「出身」。一般由銀行推出的銀主盤，其按揭申請程序與一般二手樓相若，只要樓契齊全，銀行通常願意承做按揭，年期最長可達30年，息率亦與市面看齊。但若該單位是由「財務公司」(俗稱財仔)放售，情況則大不相同。

由於財務公司的業權文件或債務狀況往往較為複雜，主流銀行有機會不受理這類單位的按揭申請。因此，看到超低價盤源時，首要任務是查清賣方是銀行還是財務公司，以免簽約後才發現無法上會。

然後，準買家應委託律師檢查樓契是否齊全，若樓契有缺漏(例如遺失了上一手轉讓契或授權書無效)，銀行極大機會視為業權不清晰(Defective Title)而拒批按揭，這不僅意味着買家需一筆過支付所有款項，日後轉售亦會相當困難；買家又應透過土地註冊處查冊，留意物業有否被「釘契」，例如屋宇署發出的建築命令或清拆令。若物業存在嚴重非法改建(如拆除主力牆或違規改動廚廁)，銀行同樣會因風險考量而拒批按揭，新買家接手後更需承擔昂貴的還原費用。

合約含「必買必賣」條款

此外，銀主盤的交易流程又是一場跟時間的競賽。與一般二手樓先簽臨時合約、再有冷靜期緩衝的做法不同，銀主盤買家一旦成功競投，往往被要求即時簽署「正式買賣合約」並支付樓價10%作訂金，而且成交期通常只有極短的45日(繼而影響預備按揭的時間)。魔鬼在細節，這類合約又經常包含「必買必賣」條款，意即雙方有絕對法律責任完成交易。萬一買家因按揭問題而被迫撻訂，賣方有權循法律途徑追討損失，包括重售單位前的利息支出、管理費、經紀佣金，甚至是重售後的差價。故此，買家購入前必須進行徹底查冊，確保單位未牽涉複雜的法律爭議，否則一旦簽名便無險可守。

不要以為執到平貨便可立即開香檳慶祝。就按揭方面，如果銀主盤的折讓幅度極大(例如低於市價兩成或以上)，銀行審批部門反而會起疑，擔心單位是否涉及事故、結構性問題或隱藏業權瑕疵。這些考量都會令銀行延長審批時間，要求更多證明文件。因此，最理想的策略是一投得單位便立即向目標銀行遞交申請，預留緩衝時間應付質詢，從而增加獲批機會。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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