英國樓市震撼彈：曼城大型發展商最後一期爆延遲一年退款 波及數十名港人買家
曾經在香港出售的著名英國曼徹斯特物業最後一期爆出延遲一年退款,引起數十名香港買家不滿,包括名人買家。
英國曼城發展商X1 Developments旗下物業Manchester Waters最後一期爆出延遲交樓及退款問題。本報獲得X1發展商於2月11日向買家發出的最新聲明信件,證實該公司正尋求買家同意12個月延期。
信中摘要：發展商列出多重困難
根據X1發出的三頁聲明信件,發展商表示Manchester Waters項目一共五幢分三期完成,A、B、C三座已完成建築並已入住,但最後一期的兩幢(Blocks D和E)未能及時完成,需要與買家研究退款安排。
- 信中指出,自2021及2022年與336名買家(158名在Block E,178名在Block D)交換合約後,發展商面對多項挑戰:
- 建築成本飆升:信中提及增加約1,800萬英鎊,主要由於英國建築法規修訂,需大幅重新設計兩座大樓
- 租賃改革:信中指出對已完成發展項目的現金流造成不利影響,新項目發展價值下跌超過4%
- 建築安全法索賠:信中提及在其他已完成項目引入追溯性責任
- 主承建商破產:信中表示兩家承建商進入破產管理程序,嚴重影響四個項目的盈利能力和現金流
- 疫情相關干擾:信中提及供應鏈問題和勞工短缺
信件指出,在目前形態下,Blocks D和E「無法推進」,現有規劃許可和設計已不符合現行建築法規和Gateway要求。信中表示需要額外樓梯和升降機,令原方案不再可行。
信中提出的解決方案
X1在信中提出的解決方案包括:
12個月延期期間:
- 完成重新設計以符合法規
- 重新提交規劃申請和Gateway程序
- 穩定項目使其可融資
退款方案:
- 完成重新設計和穩定項目
- 將Blocks D和E整體出售給單一機構基金,信中預計產生1,700萬至2,200萬英鎊開發商利潤
- 信中表示若有任何退款短缺,X1將從兩個其他發展項目(X1 Trafford Waters和X1 Frederick Street,信中預計產生約1,400萬英鎊利潤)中撥款
信件強調:「這不是無限期延遲。這是將項目從目前無法交付的狀態轉變為能夠妥善融資或出售的資產所需的最短期限。」
信中提及,X1聲稱用作支持退款方案的兩個項目——Trafford Waters和Frederick Street(Cheltenham Place)——有實質進展,但這些承諾能否兌現仍有待觀察。
X1 Developments背景
X1 Developments是英國北部最具規模的房地產發展商之一。根據其官方資料,集團至今已交付36座建築物,合共5,659個單位,包括Manchester Waters項目中已完成的A、B、C座,合共406個單位。
該公司業務還包括X1 Lettings物業管理公司,管理數千個出租單位。
多間香港中介曾大力推廣
本報發現,遠東發展旗下的利安環球物業(Raeon International)曾擔任X1項目的首輪發售代理。
曾經參與推廣該物業的香港中介包括紐約上市的第一太平戴維斯(Savills Hong Kong)、蘇富比物業(Sotheby’s International Realty)、Benham & Reeves、英華地產、Portman、美亞置業(Premier Capital Group)、以及世邦魏理仕(CBRE) 、更曾請得多名名人買家KOL加持推廣。
CBRE世邦魏理仕當年更曾動用KOL賣家推廣X1旗下發展項目展銷會。這些推廣活動針對香港投資者,強調曼徹斯特作為英國北部經濟重鎮的投資潛力,以及X1作為當地主要發展商的信譽。
第一太平戴維斯(Savills)擔任 Manchester Waters項目管理角色, 其合夥人Kieran Rainsford曾在推廣項目時表示: 「作為知名品牌, 第一太平戴維斯絕對可以在曼城找任何發展商與他們合作,但第一太平戴維斯選擇X1的原因就是他們也看準了X1的過往紀錄和致力發展英國北面城市的決心。X1的過人之處在於他們專業團隊的質素,從項目管理到建築、工程師等都是房地產界別的專業人士。」
英國樓市困境
新冠疫情及脫歐對英國經濟造成衝擊,在曼徹斯特等北部城市尤其明顯。建築成本急升、法規收緊、承建商破產等連鎖反應,成為整個行業的問題。X1在信中提及的租賃改革、建築安全法追溯責任等政策變化,都是英國政府在格蘭菲爾大廈火災(Grenfell Tower)後收緊監管的結果,大幅增加了發展商的合規成本。
截至發稿時,本報未能聯絡到受影響的香港買家及相關中介公司置評。
海外置業風險浮現
Manchester Waters事件凸顯一個問題:即使是已交付36座建築物、合共5,659個單位的發展商,在面對法規變更和經濟環境轉變時仍可能延遲交樓。更值得關注的是,X1在信中提及的兩家主承建商破產直接影響四個項目的盈利能力和現金流,意味問題可能不只限於Manchester Waters一個項目。
對數十名香港買家而言,當年經國際知名中介推銷的投資項目,如今變成漫長等待。發展商在信中承諾從其他項目利潤補足退款,但這取決於該些項目能否如期產生預期回報。如果連Manchester Waters都出現問題,其他項目的可靠性同樣存疑。
業界人士指出,這宗事件暴露海外樓花銷售的核心問題:資訊不對稱、風險披露不足、售後跟進缺失。香港投資者往往依賴中介提供的資訊作決策,對項目所在地的法規環境、市場狀況、發展商真實財務狀況了解有限。當問題爆發時才發現求助困難。
全球地產業寒潮
Manchester Waters並非孤例。中國大陸恒大、碧桂園等大型發展商相繼陷入財困,數以萬計業主面對爛尾樓問題。香港市場同樣面對壓力,連新鴻基地產掃管笏項目都一度傳出延遲建築消息。
這波全球地產業調整顯示,無論發展商規模多大、往績如何,在宏觀經濟逆風、政策環境變化、供應鏈問題的多重壓力下,都可能面對流動性困難。
業界人士建議,投資海外樓花時應審慎評估項目所在市場的經濟狀況、法規環境,以及發展商的財務實力和應變能力,避免過度依賴品牌聲譽或過往紀錄。
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