2025樓市回顧｜宏福苑涉圍標 4招教你反圍標｜樓價反彈4% 2026年繼續升❓｜新世界負債逾1000億元 邊個發展商資不抵債

【易發睇樓團🏠 樓市輕鬆講】2025年樓市回顧｜宏福苑涉圍標 4招教你自保｜樓價止跌回升4% 出年走勢係點｜新世界負債逾1000億元 有發展商甚至資不抵債
2025年的樓市是好壞參半的一年。正當部分發展商陷入財困，樓價則錄得輕微升幅，成交量也創近年新高。臨近年尾，大埔宏福苑的一場大火，則揭露工程監管不力，大維修涉嫌圍標等舊樓問題。
事實上，圍標存在已久。自從2012年，政府推出「強制驗樓計劃」，維修需求也隨之增加。有集團便「圍標」相關屋苑，推高工程造價，牟取暴利。小業主要自保，先要了解圍標集團怎樣運作。
全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來表示，一般樓宇做大維修先要找顧問公司。而圍標集團會聯同相熟的顧問公司，以極低的價錢去投得顧問合約，再引入工程公司，以很高的價錢去入標。
在整個招標過程當中，政府以至小業主可多加留意或多監察哪些地方以防止圍標。第一，業主要留意顧問公司的收費會否偏低，以圖掌握維修主導權，繼而引入相熟的工程公司。第二，工程項目會否過於複雜。趙恩來指，他們接觸的圍標個案，大多會選用較複雜的工程項目，例如以紙皮石代替油漆，以推高工程造價，以牟取更多利潤。第三，業主可經市建局的「招標妥」，物色承建商。「招標妥」除了會為業主進行招標，也會委托獨立顧問去評估工程費用，業主可以以此參考，看看入標公司的報價是否合理。第四，當業主立案法團成員慫恿居民投票予某間工程公司，小業主應該要留意法團會否被圍標集團收買，甚至以誤導方式去收集授權書。
另外樓價連跌了3年多，2025年終於止跌回升。今年3月時，28Hse聯同港大經管學院經濟學講師何志培博士研發樓價指數，並預測今年樓價會升百分之5。最終根據28Hse統計，今年樓價受惠於放寬印花稅及減息等利好因素，截止12月初，全年樓價暫時累升百分之4.3。至於租金方面，全年暫時累升接近百分之2。
經濟學者李兆波指，過去數年的租金升幅凌厲，用家同時眼見減息使供樓成本低了，小數怕長計之下，可能轉租為買。28HSE香港屋網地產資訊平台數據研究員張灝然表示，政府在2024年2月底撤辣，加強海外買家的入市意慾，另外高才通及優才計劃也引入不少外來需求。
雖然2025年樓價錄得輕微升幅，但若果對比2021年的歷史高位，仍跌約2成3。李兆波預測，明年樓價升約百分之5，但不會有太多升幅，因股市仍未升至歷史高位，未能創造太多財富，使百業興旺。而張灝然則指，因為一手餘貨，再加上獲批預售但未推出市場的樓花，有約3萬伙供應，在供應量處於偏高水平之下，預測明年樓價會升約百分之3至5。
市況回暖之下，除了樓價回升，成交量也有所回升。一手註冊宗數，截至12月中錄得20028宗，較去年全年高出1成8，同時創近6年新高。至於二手方面，錄得44371宗，按年升了接近百分之9，創近4年新高。統計部分發展商2025年的賣樓表現，新地售出約3000間，跟去年相若，套現逾350億元，成為同行之冠。
雖然2025年樓價及成交量也有起色，但部分發展商未能擺脫財困，財政壓力陸續浮現。最震撼市場的莫過於負債逾1000億元的新世界，翻查集團截止6月時全年業績報告，新世界的淨負債比率約58.1%，比率愈高，代表還債能力愈低。除了新世界之外，不少中小型發展商的淨負債比率，處於偏高水平，大多超過5成，例如佳明集團甚至逾2倍，意味公司已資不抵債。不過李兆波認為，本港發展商不會出現大規模違約的情況，因其投資組合有不少物業，可以出售以減債及減少利息支出。
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