投資劏房連租約 暗藏按揭陷阱
政府撤辣激發樓市購買力，投資者在淡市中尋寶執平貨，其中劏房物業亦是不少投資客的心儀之選，然而即使能覓得心儀物業連租約出售，也需要小心處理按揭事宜，特別是一些有二房東或三房東的劏房，可能會導致物業不能上會。
李先生（化名）早前趁着新住宅印花稅等辣稅撤銷，加上政府放寬出租物業的按揭成數，有望做到最高6成按揭，於是透過地產代理積極尋找性價比高的樓盤，並且看中了一個位於舊區的連租約物業，該物業租金收入足以應付供樓開支，即李先生只需要付出四成首期就可以由租客為他供樓。
不過，李先生的如意算盤未能打響，因為新買物業其實是由多個劏房組成。事實上，一般大型銀行只要聽到「劏房」兩字都會果斷拒批，只有一兩間中小型銀行願意接納，而且批出按揭方案的利率都較一般按揭為高。
租約成銀行拒批原因
雖然李先生在落訂前已知悉是劏房，惟仍然決定「去馬」，向中小型銀行叩門，並提供了租約，原意是希望增加入息，但反而成為銀行拒絕申請的原因，原來銀行職員發現有幾份租約是由同一名租客簽署，繼而揭發該租客原來是二房東，由於物業有「租上租」的情況，銀行也即時拒絕李先生申請。
由於沒有足夠資金full pay，如未能申請按揭就要撻訂離場。為拆解眼前困境，李先生可嘗試與原業主商討延長成交期，並在成交前將劏房還原至與屋宇署的圖則相同，但過程並不簡單。
還原單位成本高
對賣家來說，只收到大訂就讓買方在單位內大興土木，一旦工程爛尾、單位又沒法成交，賣方損失慘重，故未必同意有關方案，更不會願意承擔相關費用。同樣地，買家在業權未到手前，再額外提供一筆資金作裝修，亦有風險，一旦將來物業沒有成交，李先生的裝修費可能無法追討。
再者，雙方同意後，亦要重簽買賣合約，在合約中列明「買家於雙方簽訂正式買賣合約後進入單位進行裝修」、「裝修費由買家負責」，並將物業交易狀態改為 「交吉」。
如能夠順利還原單位，而買家又沒有其他按揭在身，就有機會申請更高的按揭成數，減少首期支出，幫補因為還原單位而事先支付的裝修費用；另一方面，劏房還原後視作一般按揭審批，按揭息口亦會回落至一般按揭的水平。不過，如要申請高成數按揭，前提是物業必須自住，故日後收樓後只要仍有按保在身，都不能將物業出租。
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