保誠保險特約「誠」就港生活特輯｜2026年新盤巡禮 今年會有咩焦點新盤？｜北部都會區成供應重鎮 將有全新社區登場⁉️｜土瓜灣推「小區重建」 4項目係咩位置？

保誠保險特約「誠」就港生活特輯｜2026年新盤巡禮 今年會有咩焦點新盤？｜北部都會區成供應重鎮 將有全新社區登場⁉️｜土瓜灣推「小區重建」 4項目係咩位置？
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【易發睇樓團🏠 樓盤輕鬆講】 2025年受惠利好樓市政策、減息及股市向好等因素，本港樓市氣氛明顯回暖。尤其一手市場表現亮眼，自去年2月起，每個月成交量都維持到1000宗以上，市場上更多次有新盤首輪即日沽清。氣氛好，發展商都自然不怠慢。即使到年底仍未「收爐」，繼續積極推盤、開價或賣樓。綜合一手銷售網及市場資訊，截止12月31日，去年全年一手成交量錄得近2.02宗。不但創2013年《一手住宅物業銷售條例》後新高，更是自2004年後，即近21年來首破2萬宗水平。市場普遍預計，今年一手成交量很大機會繼續突破2萬宗，成為一手例實施後，首次連續兩年超越2萬宗水平。隨著銷情理想，造就新盤庫存量回落，加上息口等其他因素，相信今年發展商都未必會再以低價或蝕讓價清貨，將會進一步「求價」。
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綜合各大發展商、地政總署及市場的資料及數據，2026年預計有至少56個新盤有望登場，供應約3萬伙。先看港島區，向來一手供應量不多，但需求有增無減。去年有多個港島盤熱賣，甚至開售不足1年便全盤沽清，好像北角皇都、西半山the MVP等。來到今年，港島區預料將有約14個新盤，涉及約2000多伙潛在供應。當中繼續由黃竹坑港島南岸項目撐起，將推出最後的第6期。這期位於車站上蓋的東北面，旁邊是BLUE COAST及滶晨。將由兩幢樓高31層高，設3層基座的分層大廈組成，合共提供約617個單位。市場消息指會分兩期推售，均已獲批預售樓花同意書，預計關鍵日期分別是明年的5月底及11底。發展商會德豐計劃在今年首季先行推出A期，涉及463伙。涵蓋一房至四房戶型，實用面積由約300多至1500平方呎，當中兩、三房佔約60%。部分中高層單位，料可望深水灣一帶的南區海景。港島南岸對上一個項目，是去年6月公布首批的滶晨。當時折實平均呎價約20932元，平絕港島南岸歷來新盤首張價單。不過那批以景觀不及大單位開揚的兩房單位為主，所以有助壓低呎價。參考屋苑近期的一手成交，兩房呎價大約2.4萬多元至2.8萬多元；而三房則約2.5萬多元至2.8萬多元不等。隨著市況好轉，加上屬於整個港島南岸壓軸一期，那怕景觀未必是這麼多期數中最好，也相信發展商有條件進取些開價。
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今年新界區將會頂替九龍區成為供應榜首重鎮，估計年內至少有約18個新盤登場，涉及逾1.4萬伙，佔全年總供應量近一半。當中焦點區域非本港近年重點發展北部都會區，所覆蓋的元朗區和北區莫屬。元朗、粉嶺、上水新市鎮，以及古洞北和粉嶺北新發展區都有多個新盤登場。好像在在未來港鐵古洞站旁的住宅地，連同發展商補地價，短期內有至少3個新盤可望登場，涉及2105伙，形成一個全新的社區。其中會德豐旗下，鄉梓路23號1期及2期項目已經獲批預售樓花，預料將會成為區內首個登場的樓花新盤。將興建兩幢樓高27層的分層住宅，另設3層基座商場及兩層地庫，合共提供781伙，預計兩期的落成日期將分別為明年9月底及12月底，將可以配合古洞站通車，但連接北環綫主綫則仍需要時間，最遲於2034年與支線同步開通。會德豐計劃在今年次季推出項目的第一期，涉及457伙，會以一房和兩房戶型為主。
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不過這一幅並非古洞北新發展區，首幅推出的住宅官地是旁邊另一幅規模較大的第25區住宅地，即鄉梓路29號才是。由古洞一帶大地主之一的新地持有，預料由6幢高住大廈連住戶商場及公共運輸交滙處組成。發展商早前已經就第1期、約642伙入紙申請預售樓花，並計劃在今年下半年推出，這期預計關鍵日期是2028年的8月底。在新地及會德豐地皮中間還有一幅地皮，是恒地透過換地取得。有關項目將興建一幢30層高連住客休憩設施的商住大樓，總共提供682伙，同樣正待批預售。不過其預計落成日期早些，在今年9月底，意味著若果發展商按時入伙，古洞站還未落成，住客或需依靠其他交通工具出入一段時間。長遠來看，這三個項目都很鄰近未來的古洞站，佔盡交通優勢，加上古洞北/粉嶺北屬北部都會區四大區域中的口岸商貿及產業區，有一定潛力。因此曾有測量師預料，發展商出價會相對進取，部分項目在落成後呎價或達1.8萬元或以上。不過始終古洞北是一個新發展區、全新的社區，即使各項目基座設商舖，周邊社區及購物配套都仍需時興建，居民需要成為「開荒牛」。發展商或有機會以傾向貼市，或者稍微高些的定價來吸客。
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至於九龍區，雖然今年估計有約20多個樓盤登場，較新界區多，但只供應約至少1萬伙，佔全年總供應量約34%。除了啟德外，土瓜灣也會是另一個焦點區域，多個由市建局收購舊樓的重建項目將會陸續推出。其中由恒地牽頭發展的庇利街1號率先獲批預售樓花，整個項目涉及約1300伙，已獲准預售的是第1期及第3期，分別佔360伙及288伙，合共提供648伙。兩期預計關鍵日期均為明年8月底，發展商部署在今年上半年推售。整個項目將會由3幢樓高24層，設3層平台及3層地庫的商住大廈組成。根據市場傳出的招標條款，每伙單位面積規定不可少於300平方呎，半數面積須介乎300至480平方呎。當年有測量師預計，項目落成後每平方呎售價或由2.5萬元起。不過我們認為，始終鄰近還有數個項目，而作為第一個推出的樓盤，定價及銷情也會對之後其他項目有一定的指導作用。事實上，這裡還有3個市建局項目正等待批出預售樓花同意書，包括長實鴻福街、啟明街及榮光街「四合一」重建項目中的啟明街28號，有474伙；嘉里的銀漢街8號第1期項目，約410伙；以及信置與招商局置地合作的榮光街88號項目，亦有458個單位，全部都預計在2028年落成。換言之，若果這3個項目都能獲批，這個小社區在今年將至少提供1990伙，所以估計有望首個登場的庇利街1號項目，其首批定價或會較為吸引，以搶佔市場購買力。
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