近日新聞報道有業主將高成數按揭自住樓出租被法庭判罪的新聞，弔起坊間很大迴響。事實上，買樓要申請最高9成的高成數按揭，物業成交狀態註明「交吉」，如果上手業主是放租，租客需要已搬走，或者有退租同意書，買家的按揭才能借到高成數。一旦上手租客突然「跪求」短租多幾個月，買家又想做個順水人情，在申請按揭時可以如何保障自己，不致於墮入違法陷阱？
需要強調的是，如果買家答允讓租客短租，單位的狀態就會由自住變成出租，申請高成數按揭的買家向銀行提交的自住聲明，便有虛假聲明之嫌。而銀行在收樓前數天亦有權上門視察，即使按揭早早獲批，但相關人員在睇樓之日發現仍有租客，未能滿意「交吉」狀況，亦可以拒絕放款。
一旦銀行將單位視為出租，買家到時便會有大麻煩，因為出租物業按揭最高只可以達5成，買家需要彌補樓價4成作為首期之用，要一時間調動這麼大筆的流動資金並不容易，所以這個「順水人情」可以說是價值連城。
延遲成交締三贏
要完美解決類似情況，可以延遲成交，例如租客想多續兩個月約，只要買方不急於收樓，以及賣方又不急於賣樓，雙方可考慮將單位成交日推遲兩個月，屆時租客退租後才交易，這樣買家、賣家和租客都可以各取所需。
不過當中仍有不少細節要商討，延遲交易期間的租金是否屬於原業主，那物業價值是否應有所調整？而一旦物業價值有變動，在律師樓簽訂的文件便需要修改，相關費用又有買賣誰負責？樓價改變了，亦會牽涉樓宇買賣的印花稅是否需要補錢或退款、以及申請按揭申請時以新樓價計算。
如不想調整樓價，可以選擇折衷的方法，從經紀佣金方面着手。因為一般樓宇買賣，雙方都會繳付等值樓價1%的佣金，約等值3至4個月租金。譬如延遲3個月成交，賣方可多收3個月租，那可考慮由賣方繳付所有佣金。假如只延遲1個月成交，可以由各方商議好，直接明碼實價填上買賣雙方所負責的佣金。
填寫按揭申請表時，每一項都要小心，最容易出錯的資料包括現有單位是否自置或配偶自置、工作入息年期多長、有沒有其他私人貸款等。買家在遇到不確定的問題時，可以向銀行職員或按揭中介求助，確保資料沒有出錯和如實申報。
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