購入連租約物業 高成數按揭怎麼辦？
港人無寶不落，有樓揸手的業主，都會一邊放租，一邊等待出售的時候，故不少放盤都會是連租約出售，部份放盤會以較平的價錢定價，以吸引買家。後者切忌貪平而「扑鎚」，因為有租約的物業隨時只能申請5成或以下的按揭，對於需要高成數按揭的買家來說，可謂晴天霹靂，未必有足夠流動資金抬錢上會，只能撻訂，止痛離場。
無論是新、舊按保，申請高成數按揭的先決條件是單位必須是自住，所以有租約的物業如不符合相關規定，最多申請到5成以下的按揭貸款。類似個案的準買家如果想借盡8、9成，並非沒有辦法，但就要先處理租約問題，只要在成交期前，原業主與租客達成中止租約的共識，物業回復到交吉狀態，自然為高成數按揭清除障礙。
如果需要在租客搬走前便預先申請高成數按揭，需要符合多項條件：首先，臨約上需寫明物業是交吉賣，而不是連約出售；其次，臨約上顯示租客的退租日期是在買賣成交前發生；並需要提供租客的退租書。
驗樓遇租客未搬 銀行或拒絕放款
二手舊樓物業易手後，如新業主需要申請高成數按揭，銀行一般都會派人來視察物業環境，主要檢視單位是否有維修令，或者因為樓齡太而需要檢查大廈質素，要注意的是，如果在臨約中列明是交吉狀態，但銀行職員上門驗樓時，意外發現租客在退租書限期過後仍然未離開，銀行有權拒絕放款。
一旦上手業主的租客沒有履行退租協議，物業便不能於成交前未能交吉，賣家沒有履行買賣合約，買家可以踢契，但比較普遍的做法，都是雙方會延遲成交期，待賣家處理好租客，令物業交吉後，交易繼續進行，銀行屆時重新放款。
至於新業主日後想將自住物業變回出租，就要先甩走按揭保險，業主可到銀行分行辦理，把按揭成數降到5成或以下，才合資格出租。若物業已大幅升值，按揭餘額降低至樓價5成或以下，銀行可直接幫借款人甩按保，否則甩按保需要補回差價。同時，新業主亦要獲得銀行的同意，需要支付手續費，個別銀行亦可能會加息。另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，產生額外律師費。
星之谷按揭轉介
==============================
想了解最新按揭資訊，記得留意星之谷按揭轉介網頁、北斗按揭資訊網或社交媒體專頁。