高房價悲歌　公設比趨高仍快銷

文／陳炳辰

根據住展雜誌統計，2025年公開之雙北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含5層樓以下公寓、透天）平均公設比，台北市為35.7%，新北市則為34.7%，雖然與前幾年的差距不大，仍為統計紀錄以來高點，尤其台北市在40%以上的高公設比新案來到一成，前年則為5%。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，事實上與公設比高低息息相關乃建築基地面積大小，小基地案因為興建出戶數較少之社區，難以分攤公設，而法定逃生消防等設施又已占去一定公設空間，便容易產生高公設比產品，而素地稀缺與危老案盛行的台北市遂成為小基地案大本營，加上去年景氣不佳，公開案數量少，更凸顯其比例，台北市在2025年推出低於200坪基地的新案就佔了近四成，2024年則為三成。

又即使是有較多土地可利用的新北市，面臨市況差而改推市區小基地案亦能降低建商銷售風險，去年在新北市就有兩成的新推案是低於200坪基地面積，前年則不到一成五，也會與高公設走勢正相關。

而高房價悲歌下，就算高公設比，卻出於小宅能壓低總價的特性，市場仍然買單，像在房市冷氣團狀態逆勢快節奏完銷的台北市延三夜市一帶的「伊寧橋寓」、景美的「怡富景絵」都是公設比來到四成，但皆有小坪數甚至套房規劃，成交可落在千萬元總價帶，且均有首都捷運生活圈機能，縱然犧牲了室內空間，但好入手與期待未來轉手獲利終究引起買盤興趣。

此外，雙北市的相對低公設比新案已難覓，還能有僅三成左右公設比的新案都屬零星，去年低於32%公設比的新開案個數就不到一成，這類產品自然有其吸引力，比方說公設比不到32%的台北市大同區「大同新豐采」圓滿在亮相三季內結案，而公設比只有30.4%的新北市永和區「新碩永傳」銷況亦進入尾聲。

陳炳辰指出，雙北市後續在內湖區、萬華區、中山區、大安區、三重區都已有小基地案預告登場，預期公設比不低，而今年將有虛坪改革相關調整上路，或有機會調整新案公設比數據，但要注意的是因為銷售總價不變下，換算較少的坪數反而演為更高單價局勢，高房價問題並無法由此解決，只是稍微平衡心理層面上的感受，購買的公設能夠較有其必要性。