花蓮堰塞湖潰堤，房屋責任怎麼算？

文／周念暉

近來台灣花蓮堰塞湖潰堤，洪水傾瀉而下，沖擊鄰近社區住宅，導致居民生命財產蒙受重大損失。這起事件不僅突顯天然災害的不可抗力，也引發人們對於不動產安全、社區管理以及災後法律責任分配的高度關注。

身為處理過諸多不動產爭議案件的職業律師，筆者認為，購屋者、居住者及社區環境三個面向，都應在災前有更完善的法律防護與制度設計，而在災後亦需要透過法律途徑及社會資源來獲得適當救濟。

首先，從不動產購屋者的角度來看，購屋行為本身涉及龐大資金與長期居住的安排，天然災害風險應當是交易前評估的重點之一。台灣地處地震帶，加上颱風、土石流等天災頻仍，若購屋者忽略地質安全與社區環境條件，災後可能面臨難以挽回的損失。

現行法律上，「不動產現況說明書」制度要求建商及仲介在銷售時揭露房屋位置是否屬被建管單位公告列為危險建築，以及是否為列管之山坡地住宅社區等，購屋者應善加利用，並向主管機關查詢環境風險資料。

若建商或仲介隱匿或虛偽記載，消費者得依《消保法》或《民法》請求損害賠償，甚至解除契約。因此，筆者建議購屋前應要求完整揭露，並諮詢專業律師或地政士審閱不動產相關文件，以確保契約上對於環境風險有所保障。

遭遇天災怎麼保障財務？

其次，對於已經居住在社區的居民而言，天然災害發生後最直接的課題是生命安全與財產損害的補償問題。從法律角度看，堰塞湖潰堤屬於不可抗力之災害，原則上若並非人為過失引發，則難以對單一公部門或個人課以全部責任。

然而，若後續查明有行政機關未盡警示或防災之責，例如未設置警報、未及時進行疏散，或未落實環境風險監測，受害居民仍可循《國家賠償法》主張政府有過失。另一方面，若社區管委會對公共設施維護不周，例如排水系統長期堵塞卻未改善，致使洪水損害擴大，管委會與委託管理公司亦可能依《公寓大廈管理條例》及《民法》侵權責任承擔賠償。

值得注意的是，許多住戶誤以為購屋即無須再注意保險，但其實住戶應適度投保火險、颱洪險或住宅綜合險，並確認是否納入水災等條款，方能在災後獲得有效的財務保障。

再者，從社區環境與公共設施的角度來分析，公共設施如排水道、防洪牆、抽水機房，若設計不良或維護不當，往往成為災害擴大的關鍵。依《公寓大廈管理條例》，公共設施屬於區分所有權人之共有部分，其修繕責任應由管委會統籌處理，經費則來自全體住戶繳納的管理費。

公設瑕疵也能主張賠償

然而，實務上常見管委會對大型修繕推諉，或住戶對於籌資不願配合，導致公共設施年久失修。此次花蓮事件後，若社區有公共設施瑕疵而加重災害損害，受害住戶得向管委會或負責廠商追究責任。

另一方面，若建商在社區規劃時未遵守建築法規，或在公共設施施工中偷工減料，導致排水不良或結構缺陷，同樣可能承擔瑕疵擔保責任，住戶得依《民法》第三五四條等規定請求修繕或損害賠償。

除了責任釐清之外，災後重建涉及龐大資源與協調。政府在重大災害發生後，通常會依《災害防救法》啟動補助機制，包含安置住戶、災後重建貸款、修繕補助等。住戶應即時蒐集受損證據，如拍照、錄影、保存修繕單據，並向地方政府申請鑑定。

求償從災後蒐證開始

若政府補助不足，住戶亦可透過團體訴訟方式共同向可能有責的廠商或管理單位提起訴訟，以增加談判籌碼與降低訴訟成本。此外，住戶若因災害失去居所，也可考慮依《租賃專法》規定，向房東請求因不可歸責事由而終止租約，或協商減免租金，以減少生活壓力。

實際案例中，過去台灣也曾因颱風暴雨導致山坡地建案發生土石流，住戶起訴建商與主管機關，法院即認定建商未妥善進行坡地安全工程，需承擔部分賠償責任。這顯示即便是天然災害，若有人為因素加重其影響，仍可能觸發法律責任。因此，花蓮堰塞湖事件中的住戶，也應審慎評估災害發生的原因，並尋求律師協助蒐證，才能在法律途徑上爭取最大保障。

綜合而言，許多購屋者僅關心價格與交通，忽視了房屋及鄰近環境條件的風險，導致災後求償雖有法律依據，卻難以彌補巨額財務損失。購屋者在災前應做足功課，確保不動產資訊透明，要求賣方完整揭露，並諮詢專業律師審閱不動產相關契約條款、文件，以確保自身權益，並適度投保保險以分散風險。

居住者在災後應即時蒐證，並善用國家賠償與集體訴訟等法律途徑爭取救濟。社區則應強化公共設施維護，落實法定責任，避免災害擴大。

法律不可能杜絕天災，但透過契約設計、責任釐清與事前防範，可以將損害降到最低，唯有社區住戶、建商與政府三方共同正視，並結合法律制度、保險與防災工程，才能為購屋者與居民建立起真正穩固的安全網。