2026房市關鍵解碼4／庫存壓頂、賣壓逼近　預售屋率先讓利開第一槍

文／林喬慧

關鍵字四　 預售屋率先讓利

價格先鬆，市場才有動能

即便如此，引領房市風向的預售屋市場，明年仍可預期出現明顯的「降價取量」趨勢。理由很簡單，買氣冷太久，賣壓卻越積越厚。何世昌指出目前全台新建案待售量將近18萬戶，扣掉新成屋後，預售屋仍有約16萬戶左右。他估算，以台灣一年預售屋正常成交量頂多12萬多戶來看，即便完全沒有新案推出，市場也要花至少一年半時間，才能消化現有庫存。

「我是認為，央行得有個下台階，早晚要降價，建商不如早降早超生，大家好有飯吃。」他直言。

從實際個案來看，本刊市調單位已觀察到部分建案開始「讓利搶量」。舉例來說，新北市三重區『市政帝景』，據悉開價七字頭，六字頭有機會買到景觀戶，又好比『漢皇一寓』第一波早鳥最低價，成交單價不到75萬元，不只有景觀還贈送家電產品。這些價格策略，普遍都低於原先市場預期，也成為區域內相對具競爭力的選項。

「今年還是要務實點，房地產不可能天天漲得一蹋糊塗，目前經濟面表現不錯，只要地段好，價格有誠意，市場還是動得起來。」愛山林副董事長張境在不諱言地說。

愛山林是率先在今年四月就開出讓利第一槍的指標性建商，像是主打七折賣的新北市板橋區自建案『濱河帝景』，448戶現已銷售八成多，後續開案的三重區『市政帝寶』也賣了近200戶。

他透露，「除了『市政帝景』，近期我們還會再推出中和區『左岸明珠』，愛山林會繼續讓利，早鳥讓更多利，特別是一些早期取得的土地。」

市場人士也觀察，全台推案量第一大的寶佳機構，從北到南建案也都修正價格，「實務上來說，不是單價行情30萬元，降價賣到25萬元，而是去年底代銷公司加價到35萬元搶案，但現在寶佳自動調回30萬元。」

據悉，寶佳作法是已經銷售中建案按兵不動，但封盤不賣延到不能再延的新案，一開盤價格就低於市場預期。

戴嘉聖指出，此狀況和年中開案的高雄新興區興富發『中山鉑悦』也很類似，該案原先市場預期單價50多萬元跑不掉，誰料一開案每坪48萬元起，還送精裝修及家電，總計500多戶，短短兩個月就賣了400多戶，「代表要買房的客戶還是在。」

關鍵時間買不買房看兩件事

綜觀上述，2026年房市關鍵，仍在政策鬆緊與價格修正幅度之間拉扯。一方面，整體經濟與股市表現亮眼，資金並不短缺；另一方面，政策緊縮不動產資金，嚴格控管槓桿與貸款集中度，使房市長期徘徊於「價穩量縮」的冰河帶。

對一般民眾而言，最在意的問題很直接：「2026年，可以買房嗎？」當我們把這個問題丟給受訪者時，幾乎所有人的答案出奇一致──「該買就買！」也因此，何世昌提供兩個標準作為判斷依據。

一是數據面，他建議，不妨參考政府或民間版房價指數，只要年增率出現一段時間負成長，從歷史經驗來看，後續房價實際跌幅往往有限，現在進場「不賠錢」的機率反而提高。

二是政策面，「應緊盯央行動向，若總裁楊金龍宣布鬆綁第七波信用管制、回到第六波水位，頂多算替市場開一盞小火。」他指出，此舉雖對信心有幫助，卻不至於引發搶進潮，真正影響大的是不動產貸款集中度，一旦連這一項都鬆綁，等同宣告解除「房市戒嚴」，屆時反而可以更積極思考進場時點。

畢竟再怎麼差，也不太可能一路壞到2027年。市場，終究會在政策與價格之間找到新的平衡點。

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