虛坪改革卡關　專家：過渡機制不明恐干擾市場穩定

文／住展雜誌 MyHousing

內政部自2024年起啟動虛坪改革研議，擬透過修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，逐步落實實坪計價精神，原規劃於今（2026）年1月正式上路。然而，截至目前相關法規內容與配套措施尚未明朗，市場不確定性升高，也為重建整合與住宅交易投下變數。

業界指出，虛坪改革若缺乏明確規範，將提高民眾理解房市資訊的門檻，短期內更可能影響都更與危老整合進度。部分地主因政策方向未定而轉趨保守，導致整合時程延宕，市場觀望氣氛逐漸升溫。

回顧過往經驗，2018年雨遮不計坪、不計價新制上路前後，市場曾出現新舊制度並行的混亂期，產品規格與計價方式分歧，讓消費者難以比較價格，也引發退訂潮與建商搶辦舊制建照的現象。最終，在建商維持總價策略下，房價不降反升，政策初衷未能完全實現。

此次虛坪改革重點放在免計容積空間的檢討，看似屬於技術調整，實際卻牽動市場心理與交易結構。第一線銷售人員需花費更多時間說明公設比變化、車位是否獨立產權以及車道分攤方式，溝通成本明顯提高；消費者也必須重新建立對「實際居住價值」的認知，預期將拉長銷售與成交週期。

信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，在土地與營建成本居高不下、總銷金額難以下修的情況下，若計價面積縮減，建商勢必透過調高房屋單價或車位價格來平衡成本。同時，舊制產品因名目單價較低，可能成為市場比價基準，反而推升舊案價格，與政策欲促進市場公平的原意背道而馳。

虛坪改革保障消費者權益的方向值得肯定，但改革不應僅止於計算方式的轉換，更需正視新舊制度交替所帶來的衝擊。相關單位除應儘速公布法規內容，也須同步規劃清楚的過渡條款與宣導機制，協助民眾與業者順利銜接，才能避免改革淪為市場動盪的導火線。