【M傳媒】虛坪改革上路在即：告別「買空氣」，邁向「實坪實售」關鍵一戰

（圖片提供／幸福空間）

歷經多年爭議，被稱為「告別買空氣」的虛坪改革終於邁出實質一步。內政部國土管理署正式將《建築技術規則》修正案送核，預計於2026年1月初預告。此舉意味著，長久以來因高公設比造成消費者「坪數虛胖」的現象，將迎來制度性的根本調整。

雙管齊下的改革路徑：從容積計算到權屬重構

本次改革旨在實現「實坪實售」，針對不同問題，兵分兩路修正兩大核心法規：

修正《建築技術規則》：調整容積計算，讓坪數「紮實化」

此為目前已箭在弦上的改革第一步。

電梯免計容積：為因應高齡化社會需求，修正案將「一般電梯」從原本需計入容積的項目，改為免計容積。這能鼓勵建商設置充足電梯，並將省下的容積空間用於規劃主建物（專有面積）或其他必要公設，直接增加室內實坪。

限制管委會空間：為防止免計容積被濫用為華而不實的豪華交誼廳，新制將設定管委會使用空間的容積上限為1%，並訂定絕對面積上限為100平方公尺。同時，為保障小型建案，也設有基本需求保障條款（20平方公尺），確保社區具備基本管理機能。

修正《公寓大廈管理條例》：改革車位權屬，實現「使用者付費」

此為改革中最具挑戰性、也是爭議較大的部分。

現行制度下，停車位無獨立權狀，車道等空間常被登記為全體住戶共有的公共設施（大公）。這導致未購買車位的住戶，仍須分攤車道坪數與價格，形成最受詬病的「重複剝削」。

改革方向是將法定停車空間（含車位、車道及必要迴轉空間）明確劃為「專有部分」，可核發獨立權狀。未來，車道面積的成本將僅由購買車位的住戶依其車格比例分攤，徹底落實公平性。為保障社區動線，法令將同時規定車道須無償提供全體住戶通行。

改革影響：從市場價格到消費習慣的重塑

這不僅是一場法規變革，更是對台灣房地產市場計價邏輯的深度重構，將帶來三大核心衝擊：

「公設比降低」與「帳面單價上漲」的數學必然

改革後，登記在權狀上的公設面積將實質減少（尤其是車道被移出），整體公設比可望下降。官方與專家預估，綜合兩階段改革，未來新建案的公設比可望降低約5個百分點。

然而，關鍵在於建築總成本（土地、營造）不變，當分母（權狀坪數）因虛坪減少而變小，計算出的每坪單價必然會顯著上升。這並非房價上漲，而是「總價不變，單價重算」的數學結果。國土署長吳欣修也強調，改革目的是讓市場回歸「總價考量」，減少模糊空間。

新舊制並行的市場混亂期與銀行鑑價挑戰

改革只適用於新法生效後申請建照的新案，市場將進入新、舊制房屋長期並存的時期。消費者會發現，新案公設比低（例如28%）、單價高；中古屋公設比高（例如35%）、單價低。若直接比較兩者「權狀單價」將完全失真。

更大的挑戰在於銀行房貸鑑價。銀行鑑價模型高度依賴實價登錄的「單價」行情。當新案帳面單價因制度改變而跳升，銀行系統可能因「偏離周邊行情」而給予保守估值，導致購屋者核貸成數不足、自備款被迫提高的風險。這需要金融監管機關與銀行業者儘快建立新的鑑價指引。

消費者購屋思維的典範轉移：從看單價到比實坪

改革後，評斷房屋價值的核心指標將從「權狀單價」徹底轉向「實坪單價」與「總價」。未來，法規應強制要求銷售資訊揭露「主建物實際面積單價」，才能真正落實透明化。消費者的功課，將是精算每一分錢能換得多少實際居住空間。

目前，《建築技術規則》修正已進入最後階段，官方力拚明年初上路，並會給予已申請建照或核定中的都更、危老案件合理的緩衝過渡期。然而，牽涉產權重分配的《公寓大廈管理條例》修正，因觸及建商銷售規劃與複雜的產權管理問題，各方意見仍多，立法進程恐需更多時間協商。

另外，業界對管委會空間設限亦有不同意見，認為應考量戶數規模，給予更大彈性。但無論如何，改革的方向已定。它雖非一步到位改為國際的「實坪制」，但確是台灣在現行登記制度下，邁向資訊對等、公平計價的關鍵一大步。

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