惡房客欠租 房東慘損失逾50萬 專家：50年制度終翻轉 公證法修法助房東「即時止血」
好房網News記者林和謙／台北報導
在《租賃住宅市場發展及管理條例》實施後，搭配社會住宅包租代管、租金補貼與公益出租人制度同步推動，台灣租屋市場已逐步邁向制度化與透明化。然而，新北市租賃住宅服務商業同業公會長期觀察，「租霸問題」仍是影響房東釋出房源與長期租約的最大痛點。近期立法院將《公證法》第13條修正草案排入議程，針對已逾五十年未修正的公證書強制執行範圍，因應租賃住宅市場發展進行修法檢討。新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人表示，這將是補上租屋制度的重要拼圖，對產業具有關鍵意義，也關係到社宅包租代管能否持續活化空屋、擴充量能。
王則人指出，「修法前的困境，是『合法卻無力』的真實寫照」。現行公證法僅在「租期屆滿未返還房屋」時才能強制執行，但實務上多數爭議是房客承租不久即惡意欠租或衍生相關問題，在舊法架構下仍須待租約期滿，始得進行強制執行。新北公會統整會員回報，常見情境包括連續欠租數月、水電費與管理費由房東代墊、房屋遭破壞卻無法即時排除占有；即便契約已辦理公證，仍須待合約期限屆滿才能強制執行，公證形同「看得到卻用不到」的制度。
王則人舉出實際案例，曾接獲在淡水經營的包租代管物件，房客僅支付前兩個月租金就開始拖欠，後續九個月完全失聯並拒絕搬離，房東依法終止契約仍無法取回房屋，最終透過訴訟歷時近一年4個月才完成點交，期間損失租金逾30萬元，另還須負擔律師費與修繕費，共計損失逾50萬元。另外，也有會員提出，承租人積欠租金與水電費超過三期，甚至私自轉租第三人，依契約終止後仍無法排除占有，法院程序曠日廢時，房東不只在經濟上受到損失，身心狀況也因此大受影響。他直言，這些都不是特例，而是每天在第一線發生的真實困境。
本次修法最大的突破，在於讓公證真正具有「即時止血」功能。修正草案將「承租人遲付租金或費用而依法提前終止」及「雙方書面合意終止後拒不返還」納入公證後得逕受強制執行範圍，並以兩年以上租期為適用門檻。王則人認為，公證制度的核心就是降低訴訟、快速排除爭議；修法後，房東可於合約期間聲請強制執行，將一年半以上的訴訟煎熬縮短為合理執行期間，才能真正遏止惡意占有。
王則人強調，公證法修正不僅是單一條文的調整，更是租屋治理的關鍵轉型工程；唯有讓公證制度真正具備即時、有效的強制力，才能重建房東對制度的信任，帶動更多空屋進入長期穩定的租賃市場。新北租賃公會呼籲，修法應儘速完成並搭配完善配套，以制度守護守法者、以效率遏止惡意者、以公平穩定租屋市場，讓社會住宅包租代管得以永續推動，為國人建立安心、可負擔且具秩序的居住環境。
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