央行第7波打炒房！組合拳升存準、限貸令全都來　專家：3族群無一倖免、成屋市場成海嘯第一排

央行今（19日）舉行第三季理監事會議，會中宣布第七波房市管制措施，宣布「升準但不升息」，調升存準率1碼（0.25個百分點），間接緊縮銀行銀根，並祭出信用管制，加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期、第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，比外界預料得更加嚴苛，且換屋、多房、建商全都無一倖免，預估第四季價格會出現修正。

央行祭出史上最嚴信用管制，房地產將在第四季受到嚴格考驗

徐佳馨表示，此次央行再次緊縮行庫銀根，並配合「二戶限貸令」等信用管制措施，將抑制自疫情以來的過熱房市。

徐佳馨指出，央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為五成，還降豪宅貸款成數三成，同時為避免建商囤屋，大降餘屋貸款為三成，比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也說，央行祭出組合拳，第七波信用管制上路，房市擴大管制範圍，和緊縮銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，呈現「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，在銀行緊縮放款的情形之下，不動產融資的條件不盡理想，且換屋族在名下還有房的情況下，買新屋無法享有寬限期，因此必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變；再加上利率調降的時序又比預期晚，民眾的貸款負擔高，所以銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出。

三不怕的是「青安族、現金族、商用置產族」，適用新青安的首購族，因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋不用貸款者，由於根本無需貸款，在限貸令下無事一身輕不受限制，另外打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，加上下半年台商資金解禁潮，企業投資廠房或商用不動產配置，較有籌碼和空間。

房價會下修嗎？周轉不靈投資客「甜甜價」賣出或大吃小

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，近年央行多次推出信用管制或限縮銀根等措施，多次劍指二戶以上屋主及投資置產族群，從過去建照與使照量體推估，自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」，因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭，將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出，有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。

至於政府多次打房是否出現民眾期待已久的房價下修，賴志昶補充，自疫情以來全台房價飆漲，且漲勢目前仍未見頂，因此就算買方因限貸無法交屋，預售買方可透過轉約、解約解套，若比較多年前預售入手價位，恐怕早期入手買家還能賺得一手。不過，在市場買氣全面下滑情況下，部分房市較無前景性區域，買氣慢慢消風，中長期若持屋者槓桿開太大致使周轉困難，有望出現甜甜價脫手，但也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來打房難度更高。

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