中國房地產迎制度大改革！現房銷售優先、房貸最長延至40年、開發貸款改採主辦銀行制
中國房地產制度迎來重大調整。住房和城鄉建設部、自然資源部及金融監管總局週五（28日）聯合發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》，針對實施30多年的商品房預售制度進行改革，明確新出讓土地的商品住房項目及尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售；已取得規劃許可證的項目，則鼓勵採用現房銷售。
分析指出，這代表中國房地產長期以預售為主的銷售模式，正逐步轉向現房與預售並行、現房銷售優先的新階段。
同日，中國人民銀行與金融監管總局發布《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，中國證監會也公布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，另有多項房地產融資管理辦法同步出台，涵蓋開發貸款、個人住房貸款、商業地產貸款、城市更新及房地產信託等領域。
一系列政策集中落地，從商品房銷售、銀行信貸到資本市場融資，全面調整房地產發展的制度框架。
預售制度大改 現房銷售成優先選項
中國商品房預售制度實施30多年，購屋者往往在房屋完工前就支付房款，開發商則透過預售提前取得資金。這種模式曾支撐房地產業快速擴張，但也使購屋者面臨延期交屋、房屋與預期不符，甚至建案停工等風險。
此次新規並未全面取消預售制度，而是提高預售門檻。
根據通知，新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先採用現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的項目，則鼓勵實行現房銷售。
若開發商仍採用預售方式，則必須等到房屋單體主體結構封頂後才能進行預售，購屋款也須在項目竣工驗收後才能解凍。
住建部政策研究中心副主任浦湛指出，現房銷售代表購屋者可以在房屋完工並通過驗收後，再實際查看房屋面積、格局、品質及社區環境，進而降低交付風險。
清華大學房地產研究中心主任吳璟則認為，目前中國住房需求主要以自住、尤其是改善型需求為主。現房銷售讓消費者能夠更直接比較房屋條件，有助於將潛在購屋需求轉化為實際交易，進而改善市場信心。
預售不會消失 新舊項目採不同規則
此次改革並非直接取消預售，而是採取預售、現售雙軌並行的方式。
通知明確，政策實施前已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，如果仍採預售，其預售條件及預售資金監管將按照原有政策執行。
換言之，房地產市場將進入「新項目新辦法、舊項目舊辦法」的過渡階段。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，隨著預售門檻提高及預售資金監管趨嚴，預售與現房銷售之間的制度差距將縮小，未來可能有更多項目轉向現房銷售。
他指出，土地及金融政策也可能成為推動房企轉向現售的配套工具，例如地方政府針對現售項目優化報建審批、縮短流程或提供金融支持。
吳璟則認為，預售與現房銷售兩種模式將長期並存，讓開發商與購屋者保有選擇空間。
現房銷售短期影響供給 有望改善市場信心
對於改革對房市的影響，浦湛表示，現房銷售及預售門檻提高，都可能在短期內延後新增商品房供應釋放。
在目前房地產市場仍處於去庫存階段的背景下，新增供應速度放緩有助於改善市場供需關係。同時，降低交付風險也有望改善購屋者預期及信心。
李宇嘉則認為，現房銷售雖可能降低短期新增供應，但不代表銷售量同步下降。由於目前市場銷售速度已經放緩，在售庫存、在建項目以及已取得規劃許可但尚未開發的項目仍然較多，因此減少新增供應反而可能降低市場競爭壓力。
他表示，現房銷售也可能推動房地產供應結構重新調整，讓市場從單純擴大開發規模，逐步轉向控制新增供應、消化既有庫存及提高供給品質。
房地產信貸制度重整 建立「主辦銀行」制度
除了銷售制度改革，中國金融監管體系也同步調整房地產融資模式。
央行與金融監管總局指出，在過去預售制度下，商品住房開始預售後，項目公司使用購屋者首付款及個人住房貸款等預售資金置換開發貸款的情況較為普遍，使開發貸款實際使用周期偏短，也增加資金封閉管理的難度。
為此，最新政策明確建立房地產開發貸款主辦銀行制度。
按照新規，單一房地產項目對應一家銀行作為主辦銀行，項目存續期間，除依法監管的預售資金、定金等資金外，開發貸款、項目自有資金及現房銷售資金等與項目相關的資金，都應納入項目公司在主辦銀行開立的資金帳戶管理。
主辦銀行則可單獨或牽頭組建銀團，依據項目建設進度及風險狀況分批發放開發貸款，並透過項目帳戶將資金支付給交易對象。
貸款期限也將與項目建設及銷售周期相匹配，覆蓋從開工到竣工備案的整個階段，首次還本日期原則上應安排在項目竣工備案後。
其中，預售項目的貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現售項目原則上不超過5年，最長不超過7年。
在資金管理方面，主辦銀行及項目資金帳戶在開發貸款結清前原則上不得變更，進一步確保項目資金專款專用。
同時，若項目公司涉及對外負債、投資等可能影響金融債務安全的重大事項，也必須事先告知主辦銀行。
個人房貸放款時點延後 「能拿房、再還貸」
個人住房貸款也出現重要調整。
隨著房屋建築標準提高及施工周期拉長，過去在房屋主體結構封頂後就發放個人住房貸款的做法，被認為可能過早。若後續項目延遲交付，購屋者可能面臨房屋尚未取得、卻已開始償還房貸的情況。
新規因此延後個人住房貸款發放時點。
其中，採現房銷售的新建住房，個人住房貸款應在銷售備案後發放；採預售模式的，則應在項目竣工備案後發放，讓購屋者原則上能在取得房屋後再開始償還貸款。
同時，個人住房貸款將採受託支付方式發放。現房銷售項目的貸款資金應支付至項目公司在主辦銀行開立的資金帳戶；預售項目則支付至項目預售資金監管帳戶。
房貸最長40年 銀行可更靈活調整還款安排
此次房地產信貸改革另一項受到關注的調整，是個人住房貸款期限延長。
政策將個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，具體期限則由購屋者與商業銀行協商確定。
政策希望透過延長貸款期限，提高借貸雙方在房貸安排上的彈性，並合理提升貸款人的貸款能力。
此外，針對既有個人住房貸款借款人若因階段性失去收入來源而出現還款困難，商業銀行可依市場化、法治化原則與借款人協商，採取延後還款、貸款展期或延遲還本等方式調整還款計畫。
房地產貸款覆蓋開發、銷售、營運全周期
此次信貸制度改革也重新規劃房地產貸款種類，涵蓋商品住房、保障性住房、租賃住房及商業地產等領域。
在開發建設階段，銀行可提供商品住房開發貸款、保障性住房開發貸款、住房租賃開發建設貸款及商業地產開發貸款等，用於房地產項目開發建設。
進入銷售階段後，則包括個人住房貸款、住房租賃團體購房貸款及商業用房購房貸款等，支持個人或企業購買房屋，用於自住、經營或租賃。
至於營運階段，銀行可提供經營性物業貸款及住房租賃經營性貸款等，配合房地產項目營運期間的合理資金需求。
政策同時設置彈性條款，未來中國人民銀行與金融監管總局可依據經濟社會發展需要，按照職責分工新增房地產貸款品種。
證監會同步改革 房企融資涵蓋股票、債券及REITs
資本市場方面，中國證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，作為房地產相關資本市場融資業務的指引。
政策將改革完善房地產企業股票、債券、資產支持證券（ABS）及不動產投資信託基金（REITs）等融資制度，支持房地產企業合理融資。
金融監管總局則會同相關部門發布《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》《個人住房貸款管理辦法（試行）》《商業地產貸款管理辦法（試行）》《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》及《信託公司開展房地產領域信託業務管理辦法（試行）》。
相關制度強調以項目為中心、主辦銀行制度及資金封閉管理，要求金融機構按照市場化、法治化原則，為房地產開發、建設、銷售及營運提供全周期金融支持。
這也意味著房地產企業融資的管理邏輯進一步從企業本身轉向具體項目，資金用途及流向受到更嚴格管理。
房地產「新模式」成形 從高周轉轉向重視交付與資金安全
從此次政策布局來看，8月28日公布的多項制度已涵蓋房地產開發、銷售、信貸及資本市場融資等主要環節。
過去以預售、高周轉及槓桿擴張為核心的房地產運作模式，正逐步轉向現房銷售優先、項目融資、資金封閉管理及全周期金融支持。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次多項政策均圍繞建立房地產發展新模式，政策力度相當大。
對購屋者而言，預售門檻提高、房貸放款時間延後，以及現房銷售優先，有助於降低房屋交付風險；對房企而言，融資模式則從企業整體信用進一步轉向具體項目，資金調度及跨項目使用將受到更嚴格約束。
中國房地產市場因此正從過去的高速擴張模式，進入以項目管理、資金安全及交付品質為核心的新制度階段。
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