城市煉金術3／地下化完工只是開始 三城站區進入淘汰賽
文／朱福山
地下化帶來的最後一個改變，是發展順位的洗牌。
在工程尚未完成前，沿線許多站點被視為「過站不留人」的邊緣位置。商業不願進場，住宅只能靠價格取勝。當鐵軌送進地底、站點密度提高，這些原本被忽略的位置，都將重新納入城市決策、進入市場視野。
有些站點因為腹地充足、公共設施到位，很快成為新的生活重心；也有些地方，即便交通改善，卻因缺乏功能承接而錯失翻轉時機。地下化並不保證每一站都成功，卻一定會重新排序。
若把時間軸拉開來看，台灣推動鐵路地下化的城市其實不少，但真正能放在當前對照的，並不多。
台北早已完成地下化，如今看到的是結果；台中與新竹，走的是不同的軌道路線，面對的也不是同一種結構調整。只有桃園、台南與高雄，仍處在同一節點上──都是「進行式」，工程仍在推進，代價正在發生，城市結構也尚未定型。
這三座城市，分別呈現出地下化不同階段的樣貌：有人已經開始看到改變，有人正站在通車前的臨門一腳，也有人仍走在最深、也最漫長的施工期裡。放在同一條時間軸上看，才能更清楚地理解，鐵路地下化如何一步步改寫城市。
不是每一座城市，都能把地下化的紅利留下來。作為已完成地下化的對照案例，在台灣，最具代表性的成果，則是如今的台北車站。
從曾經切割城市的地面鐵道，到如今串聯起市民大道、松山與南港的一整條城市軸帶，台北用了三十多年時間，才完成這場結構調整。這條軸線上，最具代表性的成果，正是近年備受矚目、總投資金額逾七百億元的台北雙星計畫。
該案基地所在附近，過去正是鐵路地下化後釋出的鐵路用地，包括舊站場、附屬設施，以及地面鐵道系統周邊大片空地。如今化身為兩座超高層摩天大樓，結合頂級商辦、國際酒店、百貨商場、城市美術館、六鐵共構交通樞紐等多元功能，預計明年完工，成為台灣第二高樓與國際級複合式地標。
「國際企業評估據點時，『交通便利性』常是無可取代的基本條件。」仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，尤其鐵路地下化所帶動的TOD開發案，更是吸引外資與國際品牌的重要利多。對此，宏匯集團董事長許崑泰日前也證實，萬豪酒店確定進駐台北雙星，就是看準未來商務需求，及「站體級開發」所具備的交通、商業與招商優勢。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則提醒，鐵路地下化並不代表站區立刻出現大量新案。「多數老車站本來就是傳統市中心，周邊可供開發的完整腹地有限，產權整合難度高，使得預售與新成屋供給相對稀少。」
她表示，相較之下，若站體能與重劃區銜接，土地取得與規劃彈性較大，往往更容易形成市場關注與後續開發動能，也更可能成為地下化後真正被放大的節點。
再看回桃園、台南與高雄，三座城市正站在同一條時間軸的不同位置上。鐵軌下沉只是開始，真正的競賽，才剛要在地表展開。這場競賽，比的不是哪一站蓋得快，而是哪一座城市，能把釋出的空間，轉化為人願意停留、工作與生活的地方。 對多數市民而言，這不是遙遠的城市藍圖，而是下一次換屋要住哪裡、每天通勤要花多少時間、孩子未來會在哪一個生活圈長大的問題。對政府來說，鐵路地下化也不只是交通工程，而是一次必須承擔風險的城市下注。
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