房市回顧及展望》從限貸寒流到「供給海嘯」 2026年誰來接盤？
2024年底「金龍海嘯」後，房市從高溫沸騰瞬間進入急速冷卻，2025年更像是急凍感「延長放映」的一年，以往仰賴寬限期、成數槓桿撐起的短線交易，在央行第七波選擇性信用管制滿週年之際，被迫降速回到現金流與還款能力的基本面。
只是考驗在2026年才要正式登場，根據內政部推估未來3年將出現約32至36萬戶新屋完工潮，供給壓力一波接一波；在資金面偏緊、銀行控管未鬆之下，市場可能進入「量盤整、價緩修」的長期戰線。專家提醒，央行看似把不動產貸款總量回歸銀行內控，但緊盯月報與專案金檢，等於化明為暗，「完全沒有鬆綁」，房市到2027年為止都會維持盤整樣態。
信用管制滿週年 槓桿防線遇上民怨的政策校正
央行在2024年9月祭出第七波選擇性信用管制，核心就是把槓桿天花板壓下來，重點包括名下有房者申辦第一戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款成數上限降至5成、且全國一體適用；第3戶以上、高價住宅與餘屋貸款成數上限降至3成。政策訊號很清楚，要把「靠槓桿衝刺的投機速度」降回金融體系可承受的範圍。
只是在上路滿一週年期間，出現不少民眾抱怨，最令人印象深刻的有三大族群，一是實質換屋族的「現金流斷裂」，即便簽署一年內賣房的切結書，卻因成交周期拉長，未在期限內出售，將被銀行追討本金差額與違約金。
二是預售屋交屋族的「違約恐慌」，在2、3年前購買預售屋時，政策環境寬鬆，卻在交屋時卻遇上限貸與信用管制，貸款成數縮水、自備款不足，必須要自籌數百萬現金，若湊不到，將面臨建商沒收總價15%的違約金。
三是繼承族的「非自願持有」，不少北漂族在中南部老家因繼承持有部分產權，如與親戚共同持有，儘管實際上無法居住，卻被系統判定為「名下有房」，在首購房屋時，無法享有寬限期，且面臨貸款成數受限。
面對核貸困難的問題，行政院開出第一槍，行政院會於今年9月4日通過新青安房貸新變革，回溯自2025年9月1日起，新撥款案件將不再計入《銀行法》第72條之2的放款總額。相隔數日，央行也宣布，從2024年9月20日起受理的案件，換屋協處措施的出售期限由1年延長為18個月，被視為「微鬆綁」。
不動產貸款總量有成效 「回歸銀行內控」≠鬆綁
央行早在2024年8月就以道德勸說方式，請34家本國銀行提出「不動產貸款具體量化改善方案」，並要求不得影響無自用住宅者購屋，以及都更危老、社宅等政策用途資金；給予一年調整期、按季審視執行情形，以強化不動產貸款信用管制。
根據央行統計，全體銀行不動產貸款集中度在2024年6月底為37.61%，接近歷史高點的37.9%，不過，到了2025年11月底，貸款集中度已緩降至36.7%，降幅0.91個百分點。
原本市場期待，央行可望在今年最後一次理監事會議鬆綁第七波選擇性信用管制，總裁楊金龍親自主持記者會時宣布，2026年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，但銀行必須按月報送相關資料，央行將持續辦理專案金檢，更直言不滿意房市信用管制的成效，現在並未達到軟著陸的條件。
交易量創史上第四低 房價不崩改走分化
房市究竟有多冷，交易量就能看究竟。根據六都地政局的數據顯示，今年1到11月的建物買賣移轉棟數合計18萬4704棟，較去年同期年減26.1%，不僅續創8年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量，細看六都的情況，除了桃園市的年減約1成8，雙北、台中市年減皆超過2成以上，而漲勢強勁的南二都更是年減幅超過3成。
在信用條件審核更緊縮的情況下，價格走勢不似量能般斷崖式下滑，而是呈現結構分化。蛋黃區與就業、產業題材區供給相對受控、剛需買盤多，呈現抗跌甚至個案微幅走強；反觀蛋白區與超漲重劃區，因投機比重較高、供給量大，議價空間較大，市場進入多空對峙，賣方不想降、買方等更便宜，成交週期拉長，個案讓利更常出現在「條件換價」或「促成交折讓」。
3年完工潮逾30萬戶 預售冷讓餘屋逐步累積
展望2026年房市，外界只關注「央行是否鬆綁」，然而，更大的壓力來自供給端與資金面，從交屋潮、去化趨緩、餘屋累積的壓力，部分區域將推進「以讓利換成交」的階段。根據內政部統計，2023至2025年新屋開工約38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估2026至2028年將出現約32至36萬戶新屋完工潮，供給端壓力將是「一波接一波」。
觀察近兩年預售屋交易，受到房貸緊縮及限貸令的影響，買盤尋速降溫，今年預售屋交易量自4月以來已連續七個月低於4000件，交易低迷，但反觀近幾年建照、新屋開工仍維持高檔，高開工量加上預售銷售不振，新案去化速度變慢，初步估算，未來3年建商待售餘屋量可能達8至10萬戶，市場供給壓力升高。
價緩修、量盤整成主軸 新新青安「這選項」最有機會
面對供給壓力升溫、資金面仍偏謹慎的情境，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源評估，明年房市仍陷入盤整期，在整體經濟條件不變下，房價調整幅度約在上下3%至5%，但重劃區等區域可能出現10%的修正。
陳碧源提醒，值得關注的不是「價格要跌多少」，而是「資金斷點」可能引發的賣壓，包括貸不到款的購屋者是否被迫拋售、建商是否採取削價競爭換現金流；加上近期多家大型建商表態不再買地，反映業者開始提高自有資金比重，有些透過發行公司債或現金增資，都是在為可能的長期盤整儲備現金流，準備「長期抗戰」。
陳碧源指出，央行緊縮的立場堅定，但適逢選舉年，行政院是否在其他方面鬆綁不無可能，如新青安房貸被排除在《銀行法》第72條之2，且原本預計2026年7月落日，近來又傳出擬推出新方案，目前貸款成數、年限都拉到頂的情況，唯一有機會就是加碼利率補貼。