莊孟翰示警「房價一定會跌」！30萬戶交屋潮夾擊 房市4大危機、4大機會浮現
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
高房價之下，當購屋需要投入的自備款、利息成本與機會成本持續提高，買房可能從過去人生的「必選題」，轉變為資產配置中的「選擇題」。專家點出，目前房市面臨4大危機與4大機會，市場需求與產品型態都將轉變。
德明財經科技大學教授莊孟翰表示，在台灣人口面臨斷層的同時，目前市場也正得消化最少30萬戶的交屋潮，在銀行融資卡關、交屋不順，後續推案量不斷釋出的夾擊下，超額供給的後遺症會更加嚴重，進而導致「房價一定會跌，只是跌多跌少」的結果。
莊孟翰提醒，未來市場將呈現極端的K型分化，即使精華地段例如台北市，仍有少數指標案創下新高價，但整體的交易量將大幅萎縮；也因開發商投資意願降低，與超額供給問題發酵，營建產業鏈恐怕從「缺工」轉為「缺工作」，加深整體社會的貧富差距與M型化後遺症。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，現今居住觀念正從過去的「持有資產」轉向「生活品質、使用效率與居住彈性」，並進一步帶動市場需求與產品型態改變，她觀察到高房價壓力下，房市存在4大危機與4大機會。
4大危機是什麼？
1、成交量縮、價格僵固：賣方不願降價、買方無力追價，使市場從價格競爭轉為時間消耗，成交週期拉長，量縮可能先於價格修正。
2、所得與資產K型化加劇：AI產業、股市與高薪產業帶動部分族群所得及資產快速增加，但一般受薪家庭的購屋能力改善有限，形成明顯的區域、所得與產品分化。
3、長年期房貸與退休風險上升：購屋者透過30年、40年房貸降低月付壓力，實質上是以時間換取負擔空間，容易形成「房貸退休化」，增加總利息支出，也可能排擠退休儲蓄與家庭財務彈性。
4、人口減少下的區域分化：少子化並不代表所有住宅需求同步下降，而是就業、交通、醫療、教育及照護機能較弱的區域，可能率先面臨人口流失與住宅需求收縮。
4大機會是什麼？
1、從資產累積轉向生活品質：年輕世代更重視旅遊、教育、休閒、職涯彈性與當下生活品質，不願為購屋長期壓縮其他消費與人生選擇。
2、從永久定居轉向流動居住：就業機會集中、遠距工作及職涯轉換增加，使部分族群不再被單一地點綁定，租住與階段性居住需求因而提高。
3、從擁有空間轉向使用服務：住宅價值不再只取決於坪數與產權，交通、管理、照護、共享空間及生活服務的重要性逐漸提升。
4、從單一購屋模式轉向多元選擇：租屋、長租公寓、包租代管、共居、銀髮住宅及企業宿舍等，皆可能從過渡性選項轉為正式且長期的居住模式。
房市進入產品分化時代 小宅低總價、都更高齡宅成新需求
陳孟筠認為，目前住宅市場更接近於「負擔略降、房價高檔、交易量縮、融資 趨嚴、產品分化」，在此趨勢下，未來住宅市場競爭的關鍵，將不只是價格「跌不跌」，而是產品能否真正符合家庭的負擔能力與居住需求。
小坪數、 低總價、低管理成本，以及鄰近就業機會與交通節點的住宅，可望相對受到市場重視；另一方面，老屋修繕、都市更新、既有住宅再利用、 租賃住宅服務、高齡住宅及跨世代居住模式，也可能逐步形成下一階段新的市場需求。
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