馬來西亞王子出售新加坡黃金地皮　恐遭課510億「增值稅」嚇退買家

馬來西亞王室計畫1塊出售位於新加坡核心地段、面積達16.6公頃的土地，卻因為1筆可能超過20億新加坡元（約510億新台幣）的「土地增值稅」，而陷入交易僵局。王室希望由買方承擔這筆巨額稅費，但高昂且尚未確定的成本，已讓新加坡及馬來西亞房地產開發商卻步。

彭博新聞報導，馬來西亞王室計畫出售位於新加坡市中心的大片土地，但這筆交易如今面臨1項重大障礙：1筆可能超過10億美元的土地增值稅。知情人士透露，這筆名為「土地增值稅」（Land Betterment Charge）的費用，已成為潛在買家與現任地主協商時的爭議焦點。地主希望由買方負擔這筆費用。

3名新加坡當地房地產分析師估計，這筆稅款可能超過20億新加坡元（約510億新台幣）。這筆潛在巨額稅負，也可能成為新加坡史上規模最大的房地產交易之一的絆腳石。

這片土地面積達16.6公頃，地主為馬來西亞柔佛王室（Johor Royal Family）的億萬富豪國王易卜拉欣·依斯干達（Sultan Ibrahim Iskandar）的長子伊斯梅爾·易卜拉欣（Ismail Ibrahim）。其中部分土地來自他在2025年與新加坡政府進行的土地交換，這項換地安排會讓未來興建的建築物可以與新加坡植物園（Botanic Gardens）保持更遠的距離。

今年3月，新加坡市區重建局（URA）表示，伊斯梅爾已申請將土地開發為住宅用途，當局也提出重新劃定土地用途，允許興建被稱為「優質有地住宅」（Good Class Bungalows）的豪宅及低樓層住宅。

土地增值稅誰來付？買家對額外成本感到卻步

按照規定，土地增值稅應由土地在取得開發許可時的所有權人繳納，但地主可以指定1個或多個其他人士或機構代為支付。目前新加坡政府何時核准這片土地的開發計畫仍不明朗。

知情人士透露，一些新加坡及馬來西亞房地產開發商對這筆額外成本感到不滿，同時也因為交易結構複雜、無法確定最終稅額而感到卻步。王室及伊斯梅爾因此擴大尋找買家範圍，除了新加坡及馬來西亞開發商，也開始向美國等海外市場尋找潛在買家。

新加坡土地管理局表示，這項土地增值稅的設計目的，是為了確保政府允許土地開發所帶來的經濟利益能回歸社會。實際應繳金額則須等到政府核發開發許可後，依據2022年生效的《土地增值稅法》相關規定計算。

稅額最高近30億新元　王室土地身價也可能暴增

至於這筆土地的增值稅究竟有多高，目前市場估算差異不小。新加坡房地產網站「Mogul.sg」首席研究官馬克（Nicholas Mak）估計，稅額可能介於25億至27億新加坡元。馬克也估計，如果完成重新分區，整片土地的價值可能達38億至47億新加坡元。另1位分析師則估計至少可達30億新加坡元。

新加坡測量師與估價師學會（Singapore Institute of Surveyors and Valuers）估價及一般實務部門第1副主席鄭家寶（Tay Kah Poh）則認為，稅額可能接近30億新加坡元，但他也提醒，由於目前缺乏土地重新分區前的價值資料，實際金額可能低於這格估算。另1位匿名房地產估價師則估計，稅款可能超過20億新加坡元。

馬來西亞柔佛王室已持有泰爾索爾公園（Tyersall Park）一帶土地超過100年，這座王室莊園也成為2013年小說《瘋狂亞洲富豪》（Crazy Rich Asians）的故事背景靈感，後來被改編成熱門電影。值得注意的是，新加坡的土地增值稅法在特定情況下允許豁免及減免，而這次的重新分區提案也曾開放公眾提出意見。政府公告顯示，相關反對及陳述已於今年7月舉行聽證會。