房市怪象！「預售漲、中古跌」房屋交易量緊縮，房價緩跌卻難落底？
台股飆漲與新青安貸款等利多刺激下，台灣房市去年迎來短暫榮景，完銷建案遍地開花；然而，一年過後，熱潮驟冷。根據統計，六都加新竹地區今年上半年完銷案數僅約303筆，較去年同期減少逾五成，尤其台中市最明顯，完銷數從171筆暴跌至37筆。只不過，買氣急凍，高房價卻堅挺不墜，購屋負擔沉重，使得自住買方裹足不前，市場呈現價量背離。
去年，台股大漲、新青安貸款等利多鼓舞下，房市拉出一波高潮，推升各地完銷案量。如今，市場飛得多高、就摔得多重！
根據591新建案統計六都、新竹近兩年完銷案數量變化，今年上半年合計約303筆，相較去年同期縮水400多筆，年減幅超過五成；其中，去年上半年還有171筆完銷的台中市，今年雪崩式下跌，剩下37筆，縮水近八成，成為最大苦主。但，即使買氣停滯，房價依舊一路走高，今年成交單價為47.6萬，短短一年來貴了6萬多元，年漲逾一成，更成為不少買方縮手的關鍵。
591新建案分析，歷經房貸之亂、央行第七波信用管制，投資客早早退場，再加上高房價、關稅戰等陰影壟罩，自住客亦不敢輕舉妄動，市場需求一路被「打回原形」，完銷案數量才會大幅衰退。
交易量緊縮，房價緩跌格局確立
永慶房屋24日發布今年第三季的房產趨勢，永慶房產集團業務總經理葉凌棋也提到，在美國總統川普執政下，全球政經表現變化大，去年原本預期今年全年交易量約29萬棟，而今再度下修，恐跌破28萬棟大關，寫下2019年以來的新低。
葉凌棋說，影響台灣房市的兩個因素，就是關稅政策、貨幣升值，雖然不是直接衝擊，但間接牽動經濟發展，導致房市起伏不定，必須滾動式觀察；他也提醒，對等關稅的緩衝期7月9日屆滿，8月還有中美談話，除了影響景氣燈號，也得關注國內第三、第四季出口是否急劇變化。
至於房價，葉凌棋直言「緩跌格局確立」，「目前中古屋房價正在下跌，雖然下跌幅度不大，最新第二季平均下跌1.6％，第三季還是會繼續緩跌。」如果每季下跌1％～2％，一年就跌4％～8％，「跌幅也是滿多的。」
當然，因為國內經濟景氣不差，台股還在高點，葉凌棋認為房價現階段不易大跌，從目前種種趨勢來看，也未顯現落底的訊號，「至少到今年底，房價還看不到落底反彈。」
預售屋、中古屋價差，創6年新高
如果以商品種類分析，中古屋和預售屋的價差，可就一點一滴拉開了。根據內政部實價登錄資料統計，觀察2020年至2025年預售屋與中古屋的平均單價，6年間七都預售屋價格大漲，中古屋房價漲幅相對和緩，但兩者的價差竟已創下近6年新高。
統計數據顯示，台中市預售屋每坪平均單價從2020年的26.6萬元，今年4月已跳升至53.7萬元；同樣的時間區間，中古屋每坪平均單價22.1萬元，今年四月漲至30.4元。也就是說，預售屋和中古屋的價差高達76.6％。新北、高雄也有六成以上的價差。
「買預售屋就像買期貨，是3年～5年後的商品，價格到時候才有波動，」葉凌棋說，買方、賣方現在都覺得屆時沒有信用管制，所以預售屋價格維持穩定向上，和中古屋的價差只會繼續拉大。
那麼，現在買方有機會撈到便宜嗎？觀察七都成交議價率，2025年4月～5月，普遍維持在9.8％至13％的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率持續擴大，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交，願意調整價格，拉大議價空間。
葉凌棋說，今年4月～5月，七都成交議價率9％以上交易量占比均超過五成，顯然降價幅度高，房子比較賣得動，「降價促成交」仍是目前房市成功交易的關鍵。
當前房市為「價撐量縮」的膠著格局，預售屋與中古屋價差逐年擴大，買方觀望氣氛濃厚。雖然中古屋價格緩步下修，但幅度有限，沒有明顯落底的訊號，專家也認為短期內房價大跌機率不高。在政經情勢未明、央行信用管制持續的環境下，房市修正恐延續到年底，買方若把握談價空間，仍有機會在低檔尋得進場良機。
延伸閱讀：