房市鬆綁難帶動房價反彈 永慶估第四季「量小增價平」

中央銀行近期鬆綁部分房市管制，市場關注是否帶動房價反彈。永慶房產集團今天(23日)指出，目前房貸利率處於高檔、銀行資金仍緊，投資需求也大幅退場，現階段條件不足以支撐房價明顯反彈，預估第四季成屋市場將呈現「量小增、價平」格局。

央行日前再度維持政策利率不變，並取消建商購地貸款須在18個月內動工的限制，房市管制逐步出現鬆綁訊號。不過，永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，目前市場環境還不足以讓房價重新反彈。

葉凌棋指出，從需求面來看，信用管制實施後，投機、投資需求已明顯退場，目前市場主要由首購及換屋等自住需求支撐；從資金面來看，銀行房貸仍然偏緊，即使央行沒有升息，民眾實際面對的房貸利率卻已大幅走高。

永慶彙整往來銀行房貸資料發現，首購房貸利率中位數已從2024年第二季的2.06%，升至今年第三季2.60%，增加0.54個百分點；第二戶房貸則從2.18%升至2.90%，增加0.72個百分點，等同實質升息約2至3碼。葉凌棋更指出，目前房貸利率甚至已回到約17、18年前相對較高的水準。『(原音)首購在信用管制之前是2.06%，現在是2.6%，第二戶貸款是2.18%，現在是2.9%。所以首購已經直接實質上漲兩碼，第二戶貸款漲三碼。5年前、6年前是1.375％的房貸，現在都是1倍，其實房貸的利率已經不輕鬆。』

房貸排撥也再度成為購屋族難題。永慶調查發現，部分公股及民營銀行從審核到排撥須等待1至3個月，個別銀行甚至已排至2027年1月；加上今年迎來大量新屋交屋潮，永慶推估全年住宅使用執照可能突破14.2萬戶，挑戰近30年高點，龐大的交屋貸款需求也持續排擠銀行資金。

不過，房市買氣並非持續探底。葉凌棋表示，根據永慶成交資料，今年前8月成屋市場交易量較去年同期增加6.6%，顯示下半年買氣已有回溫跡象；全台建物買賣移轉棟數前7月則年減2%，減幅也逐漸收斂。

葉凌棋認為，台灣經濟穩健成長、科技業及出口動能延續，加上台股位處高檔，都有助房市交易量回穩；但在投資客退場、房貸利率高、銀行資金緊縮等因素下，仍不足以支撐房價明顯反彈。因此，預估第四季成屋市場以「量小增、價平」機率最高，全年建物買賣移轉棟數約25.6萬至26.7萬棟，與去年相比約在年減2%至年增2%之間。(編輯 : 廖奕婷)