風險訊號輕忽就慘了？辦房貸「黃金三角」絕不可少

好房網News記者林和謙／台北報導

申辦銀行貸款，最重要是個人財產、收入、聯徵良好信用等「黃金三角原則」，是決定貸款能否順利過件、甚至取得優質條件的關鍵。不動產資深講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳說，不論是買房、創業還是個人週轉，向銀行申貸時，銀行最關心的二件事，就是除遵守法令放款之外，最重要的為「放款給貸款戶後，能不能安全收回本金」。因此，個人財產、收入、聯徵良好信用這三個關鍵要素，正是銀行在評估風險時的黃金三角。

個人財產（擔保品、資產實力）部分，邱明芳表示，除了房屋、土地等不動產作為抵押物外，個人的存款、股票、基金等資產，都是衡量「還款後盾」的重要指標。

申貸時聯徵的信用　如何算信用良好？

而收入（還款能力）方面，這是銀行最看重的「現金流」；邱明芳指出，像是穩定的薪資收入（如：薪轉紀錄、扣繳憑單）代表你有源源不絕的資金可以按月還款。對銀行來說，穩定的高收入往往比大筆的變現資產更具說服力。如果貸款戶收入不夠，可以增加合乎銀行規定年紀、有信用的較高收入擔保人，或增購房貸壽險，以擔保自己的還款能力。

至於聯徵良好信用（信用紀錄）部分，財團法人金融聯合徵信中心（聯徵）的報告就是個人的「金融成績單」。包括信用卡有沒有遲繳、有沒有預借現金、名下負債比率多高、近期被查閱聯徵的次數等，都會影響信用評分。信用良好，通常就能爭取到更低的利率與更高的貸款成數。

收入不足要買房　如何申貸能過關？

邱明芳強調，實務申貸時的加分與補強策略；收入不足時的彈性做法：提供優質保證人，尋找符合銀行規定（通常要求二親等內、年齡適中、信用良好且有穩定高收入）的保證人。投保房貸壽險： 也就是「增購房貸壽險」，這能確保萬一借款人發生意外時，保險金能優先理賠給銀行清償房貸，對銀行來說是極大的風險轉嫁，能有效提升過件率。

而該如何培養「聯徵高分」？邱明芳說明，信用卡必須準時全額繳清，絕對不要只繳「最低應繳金額」或開啟信用卡循環利息、預借現金。控制聯徵查詢次數：申貸前三個月內，避免同時向多家銀行遞件，因為短期內聯徵被連續查詢（俗稱「聯徵多查」）會被銀行視為急需資金的風險訊號。

邱明芳表示，要買房的貸款客户，必須知道，銀行不是慈善機構而是生意人、本身要賺錢，且銀行也是風險管理機構。在買房或創業需要資金時，提早半年到一年「美化薪資轉紀錄、維持信用卡良好消費、盤點名下所有資產」，才是順利取得銀行低利貸款的不二法門。簡單來說，「收入」決定你能借款多少金錢，「財產」決定你的承擔風險能力，而「信用」則決定銀行願不願意相信你；向銀行貸款前，要好好培養優良信用、提升財力證明，才是讓銀行貸款順利過件的不二法門。