別再傻傻簽名 預售屋「應記載事項」變更暗藏玄機

預售屋買賣磋商條款，真的如代銷所說「不用擔心」嗎？

文／林明忠

林律師，我最近在看預售屋時，代銷要求我簽署磋商條款。依據主管機關公告的『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』，原本規定是：『貸款利息由買方負擔，但交屋日前的利息應由賣方返還買方。』但建商希望改成：『貸款利息全由買方負擔，且不得請求賣方補償。』代銷說不用擔心，因為根據消費者保護法第十五條，磋商條款即使與定型化契約牴觸，對買方不利的部分也會被視為無效。請問真的是這樣嗎？」

這是一個非常典型的問題。不僅購屋民眾會困惑，連許多房地產業者（例如代銷）對這點也常有誤解。

如果你是買預售屋，原則上契約內容會受到內政部規定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的拘束。簡單來說，如果建商的契約內容違反「不得記載事項」，根據消保法，該條款是無效的。

但問題在於：如果契約內容只是與「應記載事項」不一致（並非違反「不得記載事項」），這樣的磋商條款是否也會當作無效呢？這正是這位民眾的疑問所在。

誤解的來源：對消保法第十五條的錯誤認知

消保法第十五條：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」不少人誤以為法條是說：「只要個別磋商條款對買方不利，就會無效。」

其實不然。這條文的正確理解應是：當定型化契約和個別磋商條款發生衝突時，以「個別磋商條款」為準。所以，前述案例中代銷說「不利買方的部分都會無效」的說法，是錯誤的。

然而，如果完全依文義適用消保法第十五條規定，建商就可以藉由磋商條款繞過「應記載事項」的保障，這對消費者顯然不公平。因此，目前法院多數見解以及行政院消費者保護處2016年7月11日院臺消保字第一○五○一六九二八○號函中，都認為消保法十五條應該做「目的性限縮」解釋：「『定型化契約條款』內容倘較『個別磋商條款』之約定，更不利消費者時，始有適用餘地；反之，『定型化契約條款』內容，倘較『個別磋商條款』之約定，更有利於消費者，而消費者於磋商契約條款時所不知之情形，自仍應以『定型化契約條款』之內容，作為雙方權利義務關係之依據。」。

白話來說，就是如果建商的個別磋商條款，與「預售屋買賣定型化契約應記載事項」相比，內容若更不利消費者，且消費者在簽約時並不知對己不利，則該磋商條款就不能主張消保法第十五條規定去取代「應記載事項」的規定，也就是說，若跟「應記載事項」比起來，對消費者更不利的個別磋商條款可能是無效的。

磋商條款真的無效嗎？ 簽約時認知是關鍵

不過，事情其實沒有這麼單純。因為上述行政院的函釋中，若要目地性限縮消保法第十五條的適用，有一個前提是「『定型化契約條款』內容，倘較『個別磋商條款』之約定，更有利於消費者，而消費者於磋商契約條款時所不知之情形」。

換言之，如果消費者在與建商訂立磋商條款時，建商有明確告知磋商條款跟「應記載事項」不符，而消費者仍同意接受此種磋商條款，那可能就無法再主張磋商條款無效。

具體來說，以前述案例為例，如果民眾在購屋時，代銷已經明確告知個別磋商條款（「交屋前利息由買方負擔」）跟定型化契約的應記載事項（「交屋前利息由賣方負擔」）不符，因此民眾在簽署個別磋商條款時，其實已經明確知道自己簽的條款對自己更不利時，即使個別磋商條款與定期化契約的應記載事項不符，而對消費者不利，但因民眾並非處於前述行政院函釋所稱：簽署條款不知悉「個別磋商條款相比於定型化契約的約定，對自己更不利」之情形，所以該個別磋商條款仍可能是有效的。

事實上，實務上就有法院認為消費者若於簽署個別磋商條款時，若已經明確知道與定型化契約應記載事項不符且對自己更不利，仍願意簽約的話，就需受磋商條款的拘束。不過，也是有一些法院認為，只要磋商條款牴觸應記載事項而不利消費者，就認為磋商條款無效。

此部分實際上仍須依個案狀況和法院心證而定，並沒有絕對的結論。因此民眾在購買預售屋時，若建商已經明白表示磋商條款與應記載事項不符時，民眾仍要考量自己狀況是否同意接受，千萬不要誤以為只要不利消費者就可主張一律無效而大膽簽，以免未來發生履約爭議時，會因當初法律判斷錯誤而蒙受風險。

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