買房必看！掌握銀行鑑價，用對方法買房省百萬
有人用銀行鑑價殺價成功買到房子嗎？還真的有！(圖片來源 藍浩勻)
在買房的過程中，銀行鑑價是一個至關重要的環節，不僅影響房貸成數，還能成為議價時的重要依據。許多人因為不了解銀行鑑價的運作方式，錯失了殺價的機會，甚至因此多付了頭期款或陷入財務困境。本文將帶你快速了解銀行鑑價的關鍵概念，並教你如何利用它在買房時有效議價，爭取最划算的價格！
01｜什麼是銀行鑑價？為什麼重要？
當你決定購買一處房產時，銀行鑑價成為決定能否獲得貸款及貸款成數的重要依據。銀行鑑價是指銀行對你想購買的房屋進行價值評估，以確定能貸款的金額及成數，與一般人認知的成交價不同。
銀行鑑價是以房屋的市場價值為基準，綜合考量地段、周邊行情、屋況、屋齡及社區條件等因素來估算；這是他們認為放款給買房者的基礎。這一鑑價並不等同於市場售價，且經常低於實際交易價格。因此，理解並善用銀行鑑價至關重要。
銀行鑑價 ≠ 成交價
許多首購族常誤以為銀行貸款成數是按照成交價計算，但事實上，銀行鑑價是銀行基於風險控管的估值，通常較保守，並非成交價，更不是單純的殘餘價值。例如：
你以1,200 萬元購入一間房屋，銀行卻鑑價只有 1,000 萬元。
若銀行能貸款 8 成，則貸款金額為 1,000 萬 × 80% = 800萬元。
這意味著你需要支付的頭期款不是預想的 240 萬元（1,200萬 × 20%），而是400萬元（1,200萬 - 800萬）。
因此，如果銀行鑑價低於成交價，你可能需要準備更多現金補足頭期款。若自備款不足，甚至可能導致交易破局。這也是為什麼買房時建議加上一條「貸款不足成交價8成，此合約無效」作為契約自保手段。
為什麼銀行鑑價是議價利器？
銀行鑑價通常比市場成交價保守，了解這一點能讓你在議價時更有底氣。當你掌握銀行的鑑價結果時，可以用這個數字作為參考，向賣方或房仲說明房屋的「合理價值」，進而壓低價格。此外，提早了解銀行鑑價結果，還能避免在交屋前發現貸款不足的窘境，降低交易風險。
02｜銀行鑑價如何運作？影響因素有哪些？
銀行鑑價並非隨意估算，而是依據一定的標準與數據進行評估。以下是影響銀行鑑價的主要因素：
1.地段與周邊行情
地段是銀行鑑價的核心考量之一，通常熱門地段（如捷運站附近500公尺內）鑑價較高，而偏遠或發展潛力低的區域或有嫌惡設施則較低。此外，銀行會參考周邊實價登錄數據，評估房屋在市場上的合理價值。
2.屋況與屋齡
房屋的屋齡、結構狀況及是否需要大幅整修都會影響鑑價結果。一般來說，屋齡越老，鑑價越低，除非房屋位於精華地段或經過良好維護。
3.社區條件與管理
社區的管理品質、公設比（公共設施占比）及是否為知名建商的建案，也會影響銀行的評估。例如，公設比過高（超過35%）或社區多違建可能導致實坪過少，從而拉低鑑價金額。
4.市場趨勢與政策影響
當前房市是否過熱、短期漲幅過高，或受到金管會政策限制（如貸款成數上限），都可能導致銀行鑑價偏向保守。
5.物件特性
房屋的坪數、格局、樓層及是否有特殊價值（如河景、夜景）也會影響鑑價。例如，12坪以下的小坪數物件在某些銀行可能較難貸到高成數（如 8 成以上）。
了解這些因素後，你可以在看房時初步判斷銀行可能給出的鑑價範圍，並以此作為議價的基準。
03｜如何利用銀行鑑價殺價？實戰技巧大公開
銀行鑑價不僅是貸款的依據，更是買房議價的強大工具。以下是幾個利用銀行鑑價殺價的實用技巧：
技巧1：買房前先請銀行粗估鑑價
在下斡旋或簽約前，先與銀行聯繫或透過房仲請銀行對目標房屋進行初步鑑價（粗估）。雖然粗估金額不等於最終貸款金額，但能讓你了解銀行對該物件價值的看法。如果你發現銀行鑑價遠低於屋主開價，便可將此作為議價籌碼，要求賣方降低價格。
技巧2：結合實價登錄與銀行鑑價，理性出價
除了銀行鑑價，參考內政部實價登錄系統或樂屋網實價登錄提供的周邊成交行情，能讓你的出價更有說服力。當銀行鑑價與實價登錄數據均低於屋主開價時，你可以理直氣壯地提出較低出價，並表達自己有其他備選物件，增加賣方的讓價壓力。
技巧3：善用房仲資源，詢問多方鑑價
不同銀行的鑑價標準可能有所差異，一般觀察上，公股銀行傾向保守，部分民營銀行可能彈性較大，但仍須依當下評估結果為準。你可以請房仲或自己聯繫多家銀行，收集多個粗估鑑價結果，取平均值作為議價基準。這樣不僅能提高議價成功率，還能找到最適合的貸款銀行。
技巧4：避免被房仲話術誤導
有些不老實的房仲為了促成交易，可能會隱瞞銀行鑑價不足的事實，或以「銀行能貸7成」來掩蓋鑑價過低的問題。遇到這種情況，務必直接問清楚：「是貸款成數受限，還是鑑價金額不足？」釐清問題後，再根據銀行鑑價結果與賣方協商。
04｜銀行鑑價常見陷阱，買房前必知！
在利用銀行鑑價議價時，也要小心以下常見陷阱，避免因誤解而影響交易：
1.鑑價與成交價差距過大
若房價短期上漲過快，銀行鑑價可能估不到成交價，導致貸款金額不足。此時，你需要準備更多自備款，或與賣方協商調整價格。
2.忽略公設比對鑑價的影響
公設比（公共設施占比）過高會導致實際使用坪數減少，從而影響銀行鑑價。一般來說，電梯大樓公設比約在25%-35%為合理，若超過35%，銀行可能下調鑑價金額。
3.低估銀行政策的變化
銀行貸款條件與金管會政策密切相關，過去的貸款成數（如85成）可能因政策調整而改變。買房前，務必確認當前的貸款條件，避免因資訊過時而誤判。
4.過度依賴單一銀行鑑價
不同銀行對同一物件的鑑價結果可能差異顯著，建議多詢問幾家銀行，並選擇鑑價較高者作為貸款對象，以提升貸款成數。通常銀行估價後一年內不再重估，除非一年後同社區成交價明顯成長才有重估增貸的可能。
總結：銀行鑑價是買房殺價的關鍵武器
銀行鑑價不僅影響你的貸款額度，更是買房議價時的重要依據。透過提早了解銀行鑑價結果，結合周邊行情與實價登錄數據，你可以在談判中佔據主動，避免買貴或陷入財務困境。不過要注意，銀行鑑價只是參考值，房屋的實際成交價仍視你與屋主斡旋的最終結果；另外，若有房仲掛保證「銀行可貸XX成」，除非房仲提供書面鑑價證明，否則一概都不列入參考。
買房是一筆重大投資，搭配理性議價策略，就能讓你省下數十萬甚至上百萬的成本。希望這篇文章能助你順利買到理想房屋，實現置業夢想！