張倩婷微資產活化術 創造致富人生

走進「預見行旅」，每個房間刻畫著萬華著名景點，就算你不曾到過剝皮寮老街，來到預見行旅，牆上的圖騰帶你穿梭大街小巷，或是彩虹酒吧伴你一夜好眠，其他還有寶藏巖藝術村、西本願寺、台北故事館等文化景點，總經理張倩婷說，每一個房間都有各自的故事，整個萬華文化盡收在三十個房間裡，讓旅客駐足回味。

這是張倩婷和股東最新開創的事業體，成功把一幢不起眼的老屋轉型成旅店，創造至少十倍的現金流，以八、九千萬的五十年老屋，重新打造裝潢，搖身一變為數億元的資產，加上都更題材，整棟旅店待價而沽，宛若新妝的女兒。

從基層做起 半年學完設計師課程

張倩婷是開店高手，除了預見行旅之外，目前公司還有一家染髮店、一家足體養生館及數個黃金店面出租。一九八○年至一九九○年全盛時期在西門町有五家美髮中心，每年為公司帶進千萬的營業額，累積第一桶金，她開始操作房地產，創造第二份收入，四年前以「微資產活化」概念轉進旅店經營，再創第三筆金流。

沒有富爸爸加持，跟許多大學畢業生一樣，從零開始，唯一不同的是，她選擇自己喜歡的路，一路荊棘滿佈，個性堅強，沒有放棄的念頭。

大學畢業後，張倩婷在一家貿易公司當會計，做不到半年就辭職，從小喜歡打扮、喜歡美的事物，打算學美髮，公司經理唱衰她，「不用三個月就回來了！」媽媽氣到一度斷絕母女關係，「要學美髮何須念到大學，國中畢業就可以！」

「第一天我就哭了」，從最基層的洗頭小妹做起，掃廁所、洗捲子、換垃圾袋樣樣來，「身分之卑微，學長姊都比你年輕」，首先要克服的就是心態，幸好有點年紀，想法比較成熟，因此常私下請益，同伴也不吝惜教她，那一段時間，跑得比別人快。

除了當學徒，張倩婷還去職訓局學美髮，「老師很嚴格，做不好，就把夾子摔到地上」，跟同儕比較，「深知自己有年紀，手不巧，要比別人多花時間，經常是犧牲睡眠練捲子、拼卡」，濃縮式的密集訓練，洗髮、按摩、燙、染、吹、剪、梳，包括新娘包頭，設計師一年半到兩年課程，她花六個月學完，更拿到乙級執照。

員工集體出走 念EMBA重新學經營

在七、八○年代，美髮業是一個封閉的市場，店家少，設計師搶手，基本薪水五、六萬起跳，張倩婷在美髮業相當有天分，一路從巨星、斐瑟、最高學府等知名美髮廳闖蕩學習，當上紅牌設計師，二十八歲以後，和兩個設計師合夥創業，第一家店開在天母。

剛開始人力精簡，洗毛巾、會計、剪頭等，全部自己來，扣掉租金、人力成本，三個設計師一年淨賺兩百萬，後來她到西門町頂下一間餐廳，重新裝潢開設第二家美髮中心，名為「沙丘髮藝」，也就是現在西寧南路的點，開啟她美髮生涯最輝煌時代。

當時西門町還是美髮業處女地，只有「查理」剪髮一家，專攻學生市場。張倩婷是技術出身，培訓出很多紅牌設計師，樓上樓下快百坪的店面，沒有冷場，「那個年代的學生，都聽過『沙丘髮藝』，即便在二樓，還是排隊在等」，後來第二、第三家陸續開，全盛時期西門町開了五家店，大店每月淨利二十至三十萬，小店淨利十多萬，每年整體淨利二百到三百萬台幣。

「兩年內團隊出走三次」，有一次她嚇傻了，門打開，設計師、會計、助理全不見，每一次出走都是帶著業績離開。「敗就敗在自己沒有讓利」，張倩婷坦言，設計師抽成少，股東機制也都只是幌子，員工想要有自己的發展，「沒有互利，誰要跟你一起賺？人家知道我有紅牌設計師，以高薪挖角」，十年內，陸續收掉四家店，為突破瓶頸，才去念EMBA，重新學習經營。

投資店面、商辦只挑一線的點 堅持房價和房客要等齊

開店是張倩婷創造現金流的方法，對於開店，她有敏銳的嗅覺，「好的店面一定是車輛和人潮都有足夠的量」，而且「只選擇一線的點，租金稍貴沒關係」，二線便宜的點，都沒有安全感，再來就是控制租金，超出設定值就不考慮，「只要有零點一的不OK，落在商場上就會放大五倍，所以絕對不幹」，對於店面要求很高。

從小在萬華長大，她對西門町情有獨鍾，「可以開自己不熟悉的產業，但是不能離開西門町」，因為西門町有自己熟悉的消費群，天母附近的士林，有很多學生、年輕族群，也在設定的範圍內。她不是沒有失敗，西門町五家店其中一家開在二樓，地點非常不錯，人潮絡繹不絕，可是顧客就是上不來，觀察分析才知道人潮是虛的，沒有主力消費群，後來才開始挑戰商辦。

「沙丘髮藝」一年淨賺進二、三百萬資金，她和股東有充沛的活水投資房地產，每年都選一個物件來投資，包括店面及商辦，目前在台北市東區、西區及台北車站各有幾間店面，每個月收租近百萬，同樣只挑一線的點，而且堅持房客的品質，「一般客戶和上市櫃公司，雖然一般公司出價高，我寧可租給上市櫃公司」，後者有品牌、有信譽，無形中為店面大大加分。

「堅持房價，也堅持房客的水準」，不能因為租客背景好，就大幅降價，因為租房跟賣房一樣，會有實價登錄，不能謊報，更不能亂租。她說，曾經有一個二十五萬租金的店面，空了半年沒租出去，不是租不出去，而是房價和房客要等齊，「好的點，租客自動找上門」，更有客戶先來卡位，等待下一次入住的機會。

打造吸睛觀光旅店 活化在地經濟 效益翻倍

看準西門町蛋黃區市場，四年前，張倩婷和股東合組公司，開始挑戰旅店，買下漢中街街角五層樓的老舊住家，依法規變更為旅館建物，以「資產活化」概念，打造成為觀光旅店，「就是將一個不起眼的物件，重新包裝，賦予飯店的功能，創造在地經濟」，原本五層樓月租金不到五萬，「預見行旅」自七月開幕以來，三十間套房，住房率已達八成，月營收破五十萬，創造出十倍的效益。

「預見行旅」距離西門捷運站僅五分鐘路程，鎖定背包客及自由行旅客，來自東北亞、東南亞的觀光客居多，國內外比重三：七。除了五星級的床組設備外，更邀請名畫家在房間牆壁彩繪萬華景點，像是塗鴉文化電影公園、北門相機街等，讓旅客更了解萬華在地文化，未來會慢慢延伸主題故事，目前在Google及社群網站評價頗高。

「當初買一億多，現在身價已經翻倍」，張倩婷說，以前以建物評估，現在以飯店營運重新估價，後續還有都更題材，很多人覺得「資產活化」只是變更項目、敲敲打打、重新裝潢，其實還要加上營運管理，才會產生經濟效益。

「沙丘髮藝」的時代，張倩婷憑經驗、憑感覺來管理，「挫折最多，學習也最多」，上了EMBA之後，更能體會策略的重要，她謹記教授的一席話，「好的關係，可打開機會之門，但是只有正確的策略，可以收割機會，帶來成果！」商場如戰場，目標市場要非常明確，才能在每一次市場變化中旗開得勝。