居有其屋，國策何存？

文／主筆室

針對中央銀行於2024年9月實施的房市信用管制政策，原已對市場產生抑制效果。然而，當央行總裁於2025年5月公開表示該政策「可酌予調整」後，房地產相關業者迅速放大解讀，積極鼓吹買方進場布局、搶搭可能的反彈列車。此風聲傳出後，市場預期過熱，最終迫使央行召開記者會親自澄清立場，為市場降溫。

同一期間，行政院長受訪時強調「有房子住」比「買得到房子」更為優先，並提出「婚育宅」構想，預計未來在青年或社會住宅住戶結婚生育時，加碼租金補貼。例如，生1胎補助增加50％，再生1胎再加50％。然而，對多數民眾而言，這類政策難以產生實質感受，仍顯薄弱。

台灣住宅政策長期以來缺乏穩定的長程規劃，自新青安貸款所引發的市場波動與政策效應，亦再次揭示政策偏重短期效果、缺乏整體國策視角的問題。

不是房價太高，而是國策失位

從政策效果觀察，央行此波信用管制在短期內確實壓抑了部分過熱現象，值得肯定。然而，回到民眾實際負擔層面，根據官方統計，2024年第4季台北市房貸負擔率高達71.21％，房價所得比（PIR）為16.43倍；高雄市則為45.73％、10.55倍。六都中，新北、台北、台中等城市的房貸負擔率均逾50％；桃園、台南、高雄也普遍落在40％以上。

對比同為華人社會的新加坡，其2024年第4季發布的《新加坡組屋政策與啟示》報告指出，國民購買組屋的價格與年收入比（HPI）約為4.7；即使是當地最昂貴住宅，其HPI也僅約13.5。相較之下，台北與高雄的房價所得比分別高達16.43與10.55，不僅遠高於新加坡高價住宅的水準，甚至是組屋HPI的2倍。

在房貸支出比例方面，新加坡組屋的月還款占收入比（MSR）平均低於25％，顯示民眾每月房貸支出不超過收入的1/4，仍保有足夠餘裕處理其他生活開支；台灣則顯現另一種極端──在台北，71.21％的收入用於償還房貸，已逼近財務負荷臨界點。

若觀察人口與土地條件，新加坡人口逾600萬，土地面積735平方公里；台北與高雄分別為271與2952平方公里，人口均在200萬以上。前者能實踐全民居住保障，後者卻讓購屋者在取得住宅後即步入長期財務壓力，顯示台灣缺乏可持續的住宅政策體系，歷屆政府責無旁貸。

住宅不是孤島，應與家庭政策並行

值得進一步關注的是，新加坡的住宅政策並非孤立推動，而是與整體國家人口與家庭政策高度整合。以組屋制度為例，其申請機制優先以「家庭」為單位，單身者需年滿35歲方可申請，並針對首購、育兒、年長家庭提供不同階段的政策優惠與資源支持──這些設計背後反映的，正是國家對「生育、成家、安居」一體成型的政策邏輯。

反觀台灣，現行購屋或住宅補貼政策大多以收入、年齡為條件，缺乏針對「家庭形成」與「人口政策」的積極設計導向。例如「新青安」貸款雖提供低利方案，卻未將成家與育兒納入考量，也無從形成對年輕家庭的政策誘因；政府若能把住宅補貼與婚育政策掛鉤，將使台灣在人口結構轉型下，得以建構更具彈性與延續性的社會支持機制。

政策給了利息，卻沒給生活

另一方面，新加坡的組屋價格並非由市場或成本導向決定，而是依據國民可負擔能力反推設計，並由政府以預算方式承擔其間財務落差。此一機制顯示出：房屋不只是商品，更是社會保障的一環。新加坡政府將「購屋負擔不應超過月收入1/4」作為制度紅線，透過長年財政承擔，創造出房價可控、負擔可預期的住宅環境。

相較之下，台灣長期將住宅政策定位於市場外部的「補貼者」，政府多半透過貸款利率、補助額度等點狀干預協助購屋者，但房價訂定、供給節奏與資金流向，始終交由市場與建商資本主導。換言之，當新加坡選擇用政策定價與預算落實住宅公平，台灣卻讓年輕家庭在市場機制中競價求生，並將安居目標交由資本效率決定。

因此，若要真正實踐「安居國策」，台灣勢必要重新審視政府在住宅體系中的角色與責任──不僅是政策補貼的提供者，更應是市場規則的設定者、供給秩序的建構者，以及國民生活穩定性的守門人。唯有政府主動投入財政資源，才能推動真正可負擔的住宅政策；唯有將住宅視為人口與社會政策的一環，才能從根本改善居住困境。

放眼國際，新加坡的經驗早已提供明確答案。然而，台灣是否準備好採取這樣的制度轉向？

制度能否成形，關鍵在政府意志

實務上，若真把新加坡模式搬來台灣六都，從理論面來看，民眾幾無反對理由。然而，真正的挑戰在於政治意志。中央與地方政府能否放下土地利益操作、房市財稅依賴，以及來自特定產業利益團體的壓力，真正推動普惠式安居政策，才是問題關鍵。

新加坡住宅政策之所以成功，在於政府長期堅持「居者有其屋」這一核心目標，並將人口政策、家庭發展、長照醫療等系統性需求整合進組屋政策架構中，形成完整而有延續性的社會政策網絡。

相比之下，台灣歷屆政府在住宅政策上多以短期方案應對選舉壓力，如新青安貸款、租金補貼點狀政策，實難建構長遠國策體系。政府若真心想解決台灣住宅負擔問題，不妨師法星國經驗，從首購族群著手，重新定錨「安居」為長期住宅政策核心。

這並非理想化的想像。新加坡經驗已明確示範──只要堅持施政方向，排除短期選票思維，安居國策終能開花結果，凝聚社會共識，創造住宅市場與人民生活的雙贏局面。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 居有其屋，國策何存？ 】