輝達不來北士科，房價受影響？葉凌棋：買都買了、放長一點…今年房價跌逾1成「跌3成銀行就會損失」

彭蕙珍

圖片 彭蕙珍攝 提供

輝達進駐北士科議題引發關注，若和新壽合作破局，北士科房價是否受到影響？永慶房產集團業務總經理葉凌棋說：「北士科是新重劃區，因為輝達讓大家的信心增加，有刺激消費的作用，突然不來，當然會受影響。」 對於因為輝達而在此置產的人，他強調：「買都買了，就放長一點；買房地產要有長遠思維。」 今年房市受到去年9月央行第七波打房影響，成交棟數相當低。他預測，2025年預測再下修，全年交易恐跌破27萬棟大關。 全年交易量在26.3-27.1萬棟之間，年減23%至25%，是單年減幅史上最大。

葉凌棋根據六都地政局公布數據，2025年1至9月六都建物買賣移轉棟數較2024年同期減少27.9%，顯示2025年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚。

他分析，若買賣雙方價格認知無法拉近，往往導致成交期間拉長甚至破局，因此，如何打破目前的房市交易僵局，價格將是重要關鍵。2025年9月七都成交議價率仍在10.0%至13.2%的高檔水準。

他指出，隨著8月美國對等關稅上路，9月有新青安鬆綁與換屋族延長舊屋出售期限等房市政策的調整下，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率仍呈現擴大的趨勢，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。

歷來打房之最　貸款才真正影響房市

葉凌棋表示，他進入這個行業30多年，這一次打房是歷年之最，「過去的房地產政策好像都沒有央行這次力道強，不管是升息，還是房地合一稅等，都是慢慢產生效應。」

他強調，這次成交量縮，除了經濟面，最重要還是第七波信用管制對貸款的管制，「消費者認為未來會貸不到錢就不買了，或是想買，但錢不夠就不買了。」

他舉例，有位朋友的小孩因結婚想買房，存了2成多的自備款，開始認真看房，但是政府的政策在變，他要先確認自己能否貸到款，因為收支比不高就不買了。

他解釋：「就算他可以貸得到款，但成數也不會高，除非父母幫忙，否則無法買。」

房價跌3成將影響銀行 央行在做壓力測試

「房貸對於購屋者才是最具有決定性、關鍵的影響力。」葉凌棋分析，去年7~8月雖然政府連續幾波打房，市場還是很好。

對於行政院放寬對新青安，不計入銀行房貸內，他認為這對銀行有鼓舞作用，「這是對的。」

成交量下跌，房價還會跌嗎？他以過去經驗指出，在1990年才碰過房價跌3成，2016年~2018年房市最多修正17%，「若是房價跌破3成對銀行就會造成損失，央行每天在做壓力測試，短期應該不至於。」

5成民眾看跌房價 5年來最高

另，根據永慶房屋2025年第4季網路會員調查，全台看跌第3季房市比例，由上季的37%增加13個百分點至50%，為2020年以來的次高水平，看跌比重擴大。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，川普政府的對等關稅於8月正式落地實施，對台課徵20%關稅，且目前房市政策尚未放寬，交易量無明顯回溫，對於未來房價下跌的預期逐漸形成市場共識，因此，消費者看跌房價比重擴大至50%。

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