容積換青年優惠宅 學界提「比例、獎勵、時程」三原則簡化都更機制
Newtalk新聞
針對高房價與都市更新推動遲滯問題，都市發展研究圈近期提出制度建議，未來容積獎勵調整將結合「青年築巢計畫」與政策型住宅設計，透過制度化的容積交換機制，讓都市更新開發利益回流居住政策，同時以「比例明確、獎勵明確、時程明確」三項原則，降低制度不確定性，提升實務可行性。
建議指出，首先在「比例明確」方面，應於制度中清楚訂定公益回饋比例，規範新增容積中須有一定比例轉換為政府持有的青年優惠宅或其他政策型住宅，避免個案協商不一，降低外界對都更利益分配不透明的疑慮。
其次，在「獎勵明確」上，建議採條件式容積誘因設計，當開發案同意配置一定比例政策型住宅時，主管機關得評估將容積獎勵加碼至法定容積1.5倍，並建立明確的容積獎勵對價公式，使市場參與者可事前評估成本與效益。
第三，「時程明確」則著重於行政流程簡化，建議訂定審議時程上限，整合單一窗口審查，並採一次性整合審議原則，避免多頭審議與反覆補件造成案件延宕，降低制度不確定性。
在住宅制度設計上，築巢計畫聚焦青年優惠宅，鎖定真正首購自住或長期居住需求者，設定設籍年限、穩定工作年限、無自有住宅及家庭年所得上限等條件，並排除法人與投資性購屋。價格機制採成本導向，以市價約七折出售或出租，並設有嚴格轉售限制，落實去商品化原則，避免政策住宅成為套利工具。
提案並建議，未來可優先釋出國有土地推動公辦都市更新，採跨街廓整體開發模式，社會住宅棟別獨立管理、公設分離，部分重劃區抵費地亦可納入政策型住宅用途，作為示範推動場域。
相關構想指出，都市更新往往帶動土地與樓地板價值大幅提升，若增值利益完全由市場吸收，易導致資產集中與世代不均。透過制度設計，在容積獎勵提升的同時，要求一定比例轉換為政府持有的政策型住宅，可在不大幅增加政府財政負擔下，建立長期且可滾動的居住支持體系。
依建議內容，在公辦都更案件中，若開發案同意配置一定比例的青年優惠宅，國土署可加碼容積獎勵上限至法定容積1.5倍，而新增容積中的一定比例，須轉為政府持有住宅，納入政策資產池統一管理。
所謂「青年優惠宅」，並非傳統社會住宅，而是定位為「可買、可住、不可炒」的政策型住宅。由政府持有產權，以市價約七折出售給符合資格的青年族群，並限制不得自由轉售，僅能由政府回購，以確保去商品化原則，避免成為投機標的。
提出該建議的研究圈人士指出，都市更新持續創造土地與樓地板價值，若能透過制度設計，使部分增值成果成為長期公共資產，在不大幅增加財政負擔下，兼顧市場效率與社會公平，或可作為未來住宅政策調整的重要參考方向。