發哥談好宅》台灣物業管理面臨的挑戰 建築維護、價值提升的未來趨勢
買房要考量的條件很多，其中建築的耐震安全性勢必為首要考量，此外，高品質的居住環境是許多人嚮往的，其中社區安全與公設維護即是關鍵，需要透過物業管理去維持與運作。
文／戴雲發 圖／pexels
好的物業管理不只是提供建築物內的勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，還能藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。
當前物業管理產業所面對的最大問題，無非是建築物的設施設備資訊無法有效傳遞，導致營運管理時查詢資訊耗費大量的時間及精力，甚至會發生找不到資訊的窘境。面臨這樣的困境，該如何解決？
上述的困境，主要是因為傳統建築物完工後的點移交程序，都是以大量的紙本文件移交給住戶或管理委員會的方式來進行。然而隨著時間經過，管理委員會的成員及社區的物業公司和現場主管會更換，每次更換的過程都需要進行文件的交接，而隨著交接的變動，設施設備文件也有很大的機率在過程之中遺失或交接不完整，導致接手的單位進行管理時缺乏所需要的資訊，因而降低現場的服務品質。
如何挑選優質物管
先來談如何挑選優質物業管理公司，共有六點需要注意。一、該物業管理公司的相關資格是否有符合政府的規定，民眾可以自行至內政部國土管理署的網站進行查詢。二、檢視是否有通過國際標準（如ISO認證），或是加入國際性的專業組織，如英國皇家測量學會（RICS）。三、參考該物業公司所服務的案場質量及數量，即可對於此物業公司的程度有初步的了解，並可以明白該物業公司可以提供的服務等級。四、由於人是屬於物業管理公司服務的主體，因此該公司的服務人員是否都有取得良民證，是非常需要注意的關鍵點。五、考量該公司的支援性及緊急應變的處理能力。六、是否有良好的教育訓練制度，定期針對服務人員進行教育，提升相關的服務品質。
接下來，我們來談談針對移交清冊內容應注意的事項。傳統的移交清冊會以紙本的方式來進行交付，相關的內容需要包含設施設備的數量、規格、保固、說明、圖片等項目，然而除了內容的細膩程度外，資訊可以有效的傳遞也是一個非常重要的關鍵，由於紙本在管理者更換時有可能產生遺失的情況，導致後續的管理工作相當困難。因此，移交清冊除了紙本外，若可以連同電子檔案一起交付，則會對於一棟建築物有加分的效果，而後續物業管理人員在有了完整的移交清冊資訊時，即可針對所有的資產提供有效的管理及服務。
避免使用時長品質掉漆
有關長期修繕計畫，可針對建築物編列長期修繕計畫及預算。建議在建築物完成後，規劃完善的長期修繕計畫及預算，便可以將預計的花費攤提在每一年之中，讓住戶可以分期提列修繕費用，無須等到該設施設備損壞時才一次花費大筆費用，如此更能讓住戶接受，使得整棟建築不會因為時間的因素而導致居住品質下降。
建築物長期修繕主要需考量的部分為，建築物內需要進行修繕的設備元件、數量以及價格，蒐集以上資訊後，參照通貨膨脹率、物價指數等數據，將可以估算出建築物長期修繕的費用。編列長期修繕計畫及預算，使建築物能永續使用，維持未來建築物的使用效能及品質。
不僅如此，還須建置修繕履歷，建築物未來所有修繕紀錄建置修繕履歷的重要性，倘若建築物目前的修繕紀錄多以紙本來進行記錄甚至沒有紀錄，造成管理中心或住戶要尋找修繕紀錄或相關文件並不容易，因此若可以使用系統化方式，將建築物在未來需要定期進行修繕的設備排程、修繕計畫、修繕追蹤以及廠商設定等事項進行管理，讓現場的工作人員可以根據所需要養護修繕的排程來進行工作的安排，若有設備的修繕也將記錄，將來要進行查詢時，可以針對修繕的紀錄來尋找相關的廠商、規格、聯絡方式等等，解決以往修繕後必須翻閱紙本，且紙本資料可能會遺失而找不到的情況。
將系統的紀錄都放置在網路上，將來要進行查閱的時候，只需要輸入關鍵字或由分類來進行搜尋，即可以找到該設施是否有修繕紀錄，讓資訊的找尋非常容易，也提升現場工作人員的效率，解決物業管理人員長期以來的問題。
未來趨勢—系統、智慧化
最後，物業管理平台的應用廣泛，在長期修繕、代租代管的領域上也有更深入的發展，翻轉了人們對於物業管理的既有思維，資訊整合後更能提升產業的價值與競爭力，還能讓產業年輕化及智慧化。
系統化與智慧化將是未來的趨勢之一，許多產業也漸漸做整合與研究，包括：Alfa Safe耐震系統化工法、BIM的應用、無線通訊網路平台應用等等，建立出具有適用性、資源效率、時間效率等等的智慧工廠，並在商業流程及價值流程中，整合客戶實際需求以及商業推展的夥伴，形成最佳的智慧解決方案與執行模式，進而達到永續設施管理的目的，使建築物從建造之初到後續的維護，都能保持最完整及優良的狀態。
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 發哥談好宅》台灣物業管理面臨的挑戰 建築維護、價值提升的未來趨勢 】