【京華城喊賣】沈慶京「一石三鳥」之計想拿回500億 還得過三道難關
受阻於諸多不確定因素，基於風險控管及財務考量，中石化昨天（8日）宣布「京華廣場」不蓋了，要直接變賣京華城土地，業內概估該土地成本約500億元左右。只是，威京集團主席沈慶京近期遭逢多起重大挑戰，要先過得了股東會、北市府、法院這三道難關，才能實現其「一石三鳥」的土地出售大計，並有利於京華城案的二審判決。
法律界曝「一石三鳥」盤算 洗白兼解套京華城土地
相關法律界人士解讀，除威京集團自身財務壓力頗為沉重，也因京華城土地仍遭扣押，北市府指出需待地檢署解除才能出售；沈慶京這時想處分該地，應是想「一石三鳥」，包括洗白社會觀感、讓法院解除土地扣押、接著北市府順利審查爭議容獎解套。
被稱為「 世界最高容積獎勵840％ 」的京華城開發案，讓台北市前市長柯文哲身陷圖利沈慶京泥沼，台北地檢署估算柯市府涉嫌讓京華城取得20%爭議容積獎勵，2024年10月向台北地院聲請扣押鼎越持有的京華城土地，也就是目前京華城要改建成商辦「京華廣場」的所在地，並獲法院裁定准予扣押，代表鼎越未來不可進行土地買賣、移轉。
沈慶京如透過「賣掉京華」換取法院解凍土地、北市府通過審查，應可洗刷圖利之名，並藉此解決集團的財務與官司危機。
台北地方法院日前也宣判，重判柯文哲17年徒刑、沈慶京10年，也將沒收中石化旗下鼎越公司的不法利益約121億元。
吐回也不行、賣地也沒人接 鼎越陷雙重壓力
但不法利益來源是爭議容獎換算而來，因京華廣場大樓尚未完工，如無法沒收，還可「追徵價額」，即對鼎越其他的財產，進行強制執行變現處分。可是鼎越若返還20％的爭議容積獎勵，而北市府也接受了，那這121億元的不法利益，搞不好在二審時，有機會一筆勾消。
不過還有一種情形是，如果鼎越向北市府吐回爭議容獎，但法院還是要沒收不法利益121億元，「不就等於活剝兩層皮，4成利益都沒了！」所以不如將土地全賣了，就算沈慶京打個7折賣都還有賺頭，又可全都解套。
中石化放棄繼續蓋精華廣場，宣告將賣京華城土地，台北市政府地政局則表示，京華城土地仍處於地檢署土地假扣押禁止處分狀態，須解除後才能出售。
「重點是誰敢買？誰想蹚這渾水？除非價格打到骨折價！」但市場人士說，如果賤價售出，不僅沈慶京的如意算盤失效，且在程序上，中石化須先提到5月的股東會上通過，接下來還要與法院及北市府等相關單位溝通，「所以何時能出售？根本就還說不準。」
「鼎越可以說：『我們已經不玩了，但想賣地都沒人買』」，市場人士認為，其宣示意義大於實質意義，「裝可憐」也是種有利於二審判決的策略。
京華城案堆疊出的百億弊案 容積率從560%暴增到840%
而事實上，這土地的「合理價格」，也仍待估。舉例來說，2019年京華城第4度標售，底價342億元，相較首次標售的380億元打了9折，最後竟由威京集團的關係企業、中石化旗下的鼎越開發，以372億元標得，創下國內商用不動產標售金額最高紀錄，除令業界訝異，也引發外界質疑是「左手換右手」。
在柯文哲市府時代，放寬京華城的容積率為一般商業區的560%，但威京集團為了爭取更大量體，除花費約44億元取得容積移轉30%，柯市府也另行創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等20%容積獎勵項目，加總起來，就讓560％暴增成840％。順利取得超高容積率後，原京華城打掉重建為頂級辦公大樓「京華廣場」，於2022年10月動工。
京華廣場開價每坪衝250萬 「賣多少」成關鍵
「當年鼎越花372億元買，因為是『自己人』買的，所以可能沒什麼參考價值，後來連每坪都敢開200萬元以上，」業界人士說，京華廣場占地近5000坪，共規畫4棟辦公大樓，總樓地板面積逾7萬坪，每坪開價上看200至250萬元，不僅創商辦天價，也高於周邊價格許多。
所以，最終鼎越對土地的「賣價」是多少？才是能否順利出售的關鍵。