六都老屋房貸門檻出爐！四市衝破百萬 台北最慘沒277萬難當天龍人
記者陳韋帆／台北報導
全台老公寓房價持續攀升，2025年平均總價達1107萬元，隨銀行核貸縮水至74.9%，自備款負擔增至約277萬元。台北市晚5年買房需多準備百萬元自備款。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，受「房價升、成數降」雙重壓力影響，加上裝修成本高，老公寓吸引力面臨轉變；桃園、台南、高雄自備款亦全面突破百萬門檻。
根據聯徵中心資料，2025年全台屋齡30年以上老公寓，房價1,107萬元、5年前增加74萬元，核貸成數74.9%，自備款約277萬元，換算購屋族每月平均得多存1.2萬元才能補足差額。而六都房價最高的台北市房價1,834萬元，自備款453萬元，另外三都，桃園、台南及高雄平均自備款也都已飆破100萬門檻。
房價暴漲自備款也上升
張旭嵐表示，雖然建物會貶值，但土地年年增值，老公寓具備公設比低、實用空間大及危老重建利差等優勢，對自住客與投資族仍具吸引力。然而，銀行對老屋核貸態度保守，加上近年信用管制趨嚴，形成「房價升、成數降」的雙重壓力，直接推升了自備款負擔。
張旭嵐指出，觀察2025年交易佔比，老公寓市場已出現小幅下滑趨勢。主因在於老屋裝修費用高，且在限貸令下自備款壓力劇增，相較其他產品，老屋原本具備的入手門檻優勢正在減弱，對市場的吸引力可能出現轉變。
南臺灣老屋補漲力道最明顯
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，桃園、台南及高雄近年受惠產業、新案與交通「三多」紅利，房價基期快速墊高。特別是台南受南科效應、捷運與鐵路地下化推動，老公寓補漲力道更為明顯，雖然總價相對親民，但負擔壓力已加速超車。
李家妮補充，台南近年新案供給增加，銀行授信更傾向風險較低的新屋，且30歲以下小資族進場比例增加，受限於個人信用條件與老屋流動性，使老公寓核貸條件再往下調。建議購屋族進場老屋前，除考量總價外，更需預留充足的自備款與裝修金，以應對日益嚴峻的貸款環境。