三新制推成本2／土方新制上路　建案每坪成本恐增9萬元？

文／魏敬軒

今年元旦起，土方新制、綠容率與屋頂光電3項政策接連上路，另一波新的「制度磨合成本」，也即將進入市場。

首先看到土方新制，杜絕非法棄土的出發點是對的，但暴增的工程成本與交屋延遲，最後仍可能由買房人承接。

時間回到2025年，高雄美濃出現被稱為「大峽谷」的非法棄土場，揭開營建產業長期存在的灰色利益鏈。不法業者在農地深挖砂石變現，同時收受營建廢棄物回填牟利，紙本聯單容易造假，實際流向難以追蹤。農地遭破壞、環境遭污染，政府決定全面管制，方向沒有問題。

於是，今年元旦，「營建剩餘土石方全流向管制」正式上路。所有清運車輛必須裝設GPS、全面採用電子聯單、進出土資場全程攝影。然而，市場卻根本來不及準備。

根據台灣省不動產開發公會統計，當時全台僅3528台卡車完成GPS裝設，距離實際需求的1萬5000台仍有巨大落差。部分土資場甚至在新制正式上路前幾天，就提前公告停止收料。

衝擊最嚴重的那幾週，多處工地土方無法順利外運，工程幾乎動彈不得。

「砂石車從過去1天可以跑3趟，現在只剩1趟。」台灣省不動產開發公會理事長吳國寶指出，工地進度被迫放慢，吊車租金、工期利息同步上升。愛山林副董事長張境在也向本刊坦言：「我們好幾個案子工程都停擺在那邊。」

原本隱藏在灰色地帶的處理成本，也在非法管道被堵住後，第一次完整浮現。「過去若走非法棄置管道，營建廢棄物每方可能不到1000元；如今即使是合法處理純土石，不含運輸每方也要千元以上。」一名土資場業者向本刊表示。

台北市營建混合物秘書長張傑補充，若是營建混合物經分類，加計後端去化處理成本，每立方米收費2500元至5000元已屬反映正常成本的市場行情，如其中廢棄物含量更高，在目前各類事業廢棄物處理設施量能不足情況下，費用有可能會更高。

行政院後來緊急協調，開放台北港收受部分民間工程土方，允許大型工程將土方直接送往港區填海造陸。吳國寶態度也轉趨緩和：「國土署最近很積極在找配套。」內政部更於5月14日通過修法，配合國家「重大政策」所需，可設置臨時性設施；而國土署也將報請行政院將土方暫置認定為「重大政策」，在非都市土地設置土方臨時暫置場，拚今年年中上路。但配套補上之前，成本早已灌進建案裡。

簡美營造總經理陳元昱以一個雙北120坪商業區合建案，建商分回比例40至50%為例試算，若開挖深度16米，約產出5000方的土方，光是地下室成本就增加約1500萬元；再加上工期翻倍導致連續壁、支撐等工程成本跟著翻倍，再算上合建分回、銀行利息、管銷費用等，最終每坪成本至少增加9萬元。

對購屋者來說，若1戶30坪住宅，每坪增加9萬元，總價就可能多出270萬元。而這筆錢，並不是換來更大的空間，也不是更高級的建材，而是支付制度從灰色走向全面合規的轉型成本。

工期延長　交屋日越來越遠

代價還不只停在價格。工期延長，意味著預售屋交屋時間被拉長；成本墊高，也正在淘汰資金較薄的小型建商。市場上能存活的，多半只剩控價能力較強的大型開發商。

更長遠的影響，是市場選擇正在變少。一名建商坦言，自己有已經談判兩年、與地主談好分配條件的都更案，因為成本重新計算後，「蓋了反而賠錢」，只能暫時往後拖延。

等待都更的住戶，原本以為終於能搬離老屋，如今卻可能因為建案停擺，被迫繼續等下去。

品嘉建設董事長胡偉良指出，目前不少已核定案件已開始面臨開工延後、條件重談甚至停擺風險。「成本不會憑空消失，只會在不同角色之間轉移。」他認為，當制度門檻持續提高，有能力承作都更與危老的業者數量也會逐漸下降。

對購屋族而言，這代表的不只是房價，而是市場上能選的案子越來越少，能議價的空間也越來越小。

土方新制原本是為了堵住非法棄土漏洞，但當制度快速上路、配套仍在補強，這場轉型期的混亂與成本，最終仍一路流向住宅市場。

而土方，只是第一張帳單。

00:44 第一張帳單：土方新制讓地下室成本暴增
04:00 第二張帳單：綠容率讓陽台變成植栽系統
07:19 第三張帳單：屋頂光電綁定 20 年維護
08:55 三道帳單總結：看新案要多問的三件事

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