想買卻貸不到！自住買方的五道新關卡
文／陳昱均
房市買氣雖急凍，但剛性需求仍撐住市場基本盤。《住展》觀察，限貸令滿周年，銀行風控全面翻轉，從估價、審核到撥款都愈來愈嚴。當自住客面臨「想買卻貸不到」的難題，唯有掌握新一輪貸款規則與風控邏輯，才能順利跨過購屋門檻。
「不要做就不會被修理。」好事貸創辦人孫鴻貴這句話，道出限貸令後銀行的真實心境。曾在公股銀行房貸放款部門任職逾20年，熟悉金融業內部運作的他觀察到，限貸政策上路後，不只是審核更嚴，銀行內部組織與經營思維，也正在發生結構性轉變。
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銀行轉向 房貸不再是主業
孫鴻貴指出，像是國泰世華銀行已悄悄將房貸部門併入理專體系，業務重心轉向財富管理客群。這意味著銀行開始重新評估房貸的重要性。「房貸本金高、風險大，又經常被央行關注；反觀財富管理業務，只需一半資本、收益更穩定。」他說。
國泰內部甚至設下門檻，僅針對VIP或平均存款達千萬元以上客戶提供房貸服務。換言之，房貸不再是銀行積極開拓的產品，而成為「順帶服務」的高資產客戶福利。孫鴻貴分析：「未來恐怕會有第二家、第三家銀行跟進。屆時一般民眾要找到願意放款的銀行，將愈來愈難。」
除了業務策略改變，銀行在房屋估價端也明顯收緊。卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘指出，過去不少銀行將估價業務外包，如今已有九成改為內部執行，目的是加強風險控管。
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估價內控 自備款壓力升
「委外估價會參考實價登錄與鄰近成交案例，但內部估價標準更嚴、彈性更低，一般住宅反而更容易被估低。」他說。不過，接近豪宅線的高價物件因比價樣本少、行情支撐強，估價反而可能略高於市場成交價。
估價保守直接影響貸款成數。對購屋者而言，即使房價未降，核貸金額卻可能縮水，變相拉高自備款壓力。
此外，貸款人的信用審查也更細緻。心璽地政士事務所地政士邱捷指出，銀行現在不只看收入與負債比，還會要求薪轉紀錄、稅單、勞退提繳紀錄等，確保申貸者擁有真實且連續的收入。
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審核加嚴 年收60萬成門檻
孫鴻貴透露，多數銀行採人工與系統雙軌審核，「年收60萬元」已成內控分水嶺，低於此標準的客群幾乎無法核貸。此外，房仲業、傳產、貿易等受景氣與關稅波動影響的族群，也被列為審慎評估對象。最重要的是，即便通過核貸，資金仍可能卡在放款端。
自九月起「新青安貸款」不再受《銀行法》第72之2條限制後，排撥情況雖略有改善，但一般房貸仍未解套。
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延撥潮蔓延 放款期拉長
詹力勳地政士事務所創辦人詹力勳指出：「公股行庫額度多優先給新青安，一般房貸被迫轉往民營銀行。」玉山、元大、台新三家民營銀行目前撥款壓力最重，國泰世華則每月初公告放款額度，用完即停收。以往撥款平均需六個月，如今雖縮短至約三個月，仍遠未回復正常。
當銀行收緊大門，市場自然出現替代管道。壽險業成為其中關鍵角色。一位知名人壽資深經理透露，去年底銀行額度吃緊後，壽險貸款需求暴增，「從進件到撥款約五至六週，比銀行快得多，許多建案甚至提前三到六個月就來對保。」
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權宜補位 潛藏新型風險
同時，「建商借貸」也悄然興起。部分建商為確保交屋順利，推出低首付、無息分期方案，看似減輕買方壓力，實際上多以「二順位設定」操作。孫鴻貴指出：「這波操作其實是避免解約潮的權宜之計，代表資金鏈已出現緊繃。」
今年下半年30至40歲首購族房產糾紛明顯增加，尤其集中在「優付」與「工程零付款」產品。根據盛方律師事務所主持律師王士豪的觀察：「這類方案看似降低門檻，但最大風險在支票設計。」
許多建商要求買方繳交支票作為預付工程款，例如自備款兩成中，5％以現金支付、15％以支票支付。「但支票在法律上屬代物清償，交出就等於付款完成。若貸款卡關想解約，建商可主張已收兩成，依契約沒收15％違約金。」
更嚴重的是，支票具「無因性」，建商可逕向法院申請支付命令與強制執行，「一旦跳票，就等於信用破產。」王士豪提醒，若必須解約，務必先取回支票。優付只是延後付款，不是解決資金問題。市場愈緊，風險愈集中。
買方應對 解約與自保之道
對陷入貸款困境的買方，王士豪提出三原則：「快、隱密、見好就收。」更直言：「若確定無法交屋，就要盡快解約。每遲一分鐘，都是違約金的不尊重。」他指出，預售屋買方常誤以為揪團解約比較好談，其實效果相反，「建商最怕解約潮，越高調越難談，應該低調、私下處理。」
至於違約金幅度，法院多判在總價的6至10％之間，若買方及早協商、態度誠懇，有機會降至3％甚至更低。
對一般購屋者而言，門檻抬高、估價保守、撥款延遲，已成常態。市場短期內或許仍有壽險與建商的「權宜補位」，但中長期看來，房貸市場將進入分層化時代——資產雄厚者享受快速服務，首購族與中產階級，則須面對更多不確定與審慎評估。
有購屋需求的民眾，詹力勳提醒，購屋前除了事前問清楚貸款條件，也可採取「雙代書」甚至「三代書」制度自保。他說：「魔鬼藏在細節裡，仲介配合的代書多半站在他們立場；若買賣雙方各自聘請了解自身狀況的代書，後續更有保障。」這場由限貸令引發的金融板塊位移，正悄悄改寫台灣房市的遊戲規則。
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