「包租、代管、代租」傻傻分不清？1張圖看懂租屋糾紛誰負責
很多租屋糾紛往往不是房子出了問題，而是一開始就沒搞清楚「對象」。崔媽媽基金會表示，租屋路上風險多，但最嚴重問題就是「你以為對方是房東，但出了狀況才發現他只是代租」，你以為有人會負責修繕與管理，結果問題一來，卻慘遭來回推託。因此崔媽媽基金會列舉說明，教你如何釐清對方所扮演的角色，帶你一次看懂「租屋仲介」分類。
崔媽媽基金會表示，很多人習慣把租屋時遇到的業者都稱為「仲介」，但在法規適用與證照上，分為「包租」、「代管」、「代租」。弄清楚這三者的差別，是保護自己、避免租屋踩雷的第一步。
租屋仲介的差異
🔸不動產經紀業：
在租屋時，他們能從事的業務為「代租」，也就是幫忙房東為房屋打廣告，把房子租出去。
不動產經紀人：應持有「不動產經紀人證書」
不動產營業員：應持有「不動產營業員證書」
🔸租賃住宅服務業：
「包租」：直接向房東承租下房屋並轉租。
「代管」：房東委託其協助管理租賃住宅相關的業務
無論包租或代管，都應持有「租賃住宅管理人證書」
「代租」
幫房東找租客的「牽線高手」，屬於不動產經紀業，工作重點在「房屋出租前」幫房東拍照、刊登廣告、接電話回覆問題，以及安排帶看、介紹房子，協助房東找到合適租客。因此，如果與您接洽的業者是一位「代租」業者，租約上的簽約對象是「房東」本人，因為代租只負責租之前的項目。且入住後遇到問題需直接找「房東」，代租不負責後續管理。不過仲介可能同時承包「代租＋代管」，所以仲介也仍有可能涉及「入住後管理」，但無論如何，租約上的出租人都應為房東。
「代管」
替房東管理租賃事務的「超級助手」，屬於租賃住宅服務業，出場時間在「房屋出租後」，負責點交屋況與設備、代收租金與押金管理，日常維修保養、協調房客在租屋期間與房東的溝通。租約上的簽約對象是「房東」本人，代管只負責管理，不能做為出租人。入住後遇到問題需洽詢「代管」業者， 入住後若有問題（漏水、設備故障），先聯繫代管業者，請他們協助處理、向房東轉達。
「包租」
屬於租賃住宅服務業，但與代管不同的是，包租業者已先向房東承租房屋，取得「轉租權」。之後由包租業者作為「二房東」，負責刊登廣告找租客、簽約、管理、退租點交。因此，如果與您接洽的業者是一位「包租」業者，租約上的簽約對象是「包租」業者，業者就是你的房東。入住後遇到問題需直接找他。
「包租」事實上有兩層租約關係，第一層是房東將房屋租給包租業者，並同意其轉租；第二層則是業者將房屋租給真正的租客，因此，租客在整個過程中不會遇到原房東，而包租業者也不應以原房東作為理由推託管理事宜，因為在與房客的關係中，他們就是房東。
崔媽媽基金會提醒，在租屋時別急著簽約、付錢、交押金，一定要先確認對方的角色與法律身分，問清楚、看清楚，才能避免「認人不清」，成為你租屋路上的最大風險。
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