搞懂銀行核貸邏輯，房貸搶到最高成數！ 專家：收支比、負債比大不同，年收入差近倍

周靖璞

圖片 shutterstock 提供

房價居高不下、房貸政策趨嚴，對許多首購族而言，現在買房是一場需要精算與理解制度的挑戰。「阿宅地產顧問」蕭大立表示，由於央行加強金檢，部分銀行核貸條件從衡量「負債比70%」調整為「收支比200%」，代表月收入至少需為支出總額的兩倍，才可能取得最高成數貸款。想依傳統「333原則」讓每月房貸負擔在1/3以下已難實踐，他提供一套簡易公式，先評估自身每月可負擔房貸出發試算，快速推估能買到的房屋總價。

評估每月可負擔房貸

一公式速算可買總價

根據行政院主計處統計2024年12月和全年薪資調查，台灣人均年收約70萬元，總薪資平均數首度突破6萬元，達60,984元。不過多數民眾仍感覺薪資無法跟上房價漲幅，地產顧問蕭大立坦言，以最基本「買房333原則」來看，每月薪水中三分之一支付房貸、三分之一儲蓄理財、三分之一用於日常生活開銷，是最安全的財務守則，但房價漲幅使這項原則難以實踐，「現在較常建議將買房視為投資理財方法之一，依個人風險承受度、理財投資報酬等彈性決定個人能支付的房貸比例。」

蕭大立推薦一套試算公式，先記住三個數字：100、0.3982與0.8，再乘上可負擔的月房貸金額，就能快速推估總房價。（公式為：可負擔的月房貸金額× 100 ÷ 0.3982÷ 0.8）

以家庭每月可支付房貸4萬元為例，買得起的房價推算如下：

4萬 × 100 ÷ 0.3982 ≒ 1,005萬 (貸款總額)

1,005萬 ÷ 0.8 ≒ 1,256萬元 (可負擔房價)

此算法基於地板利率2.56%、貸款30年、貸到8成為前提。若貸款100萬，每月支付利息約3,982元。他也提醒，不同貸款利率與還款年限會讓結果略有差異，建議可搭配各大試算網站同步評估。

掌握授信「5P原則」

提升房貸條件

不少首購族在申請房貸時，對銀行審核標準感到茫然。蕭大立指出，銀行主要依據「5P原則」評估貸款風險：

People（借款人）：評估借款人信用分數、還款紀錄、理財習慣。銀行會透過聯徵中心調閱借款人信用報告，若曾有還款延遲或是從未辦卡與銀行往來紀錄，會影響銀行對借款人還款能力的評估。

Purpose（資金用途）：申辦貸款時，需與銀行表明貸款實際用途。依目前政府加強金檢，將房屋增貸投入股市或理財商品的灰色地帶會嚴格查辦。

Payment（還款來源）：銀行需評估借款人是否具備穩定收入，需出示足夠財力證明。

Protection（債權保障）：申辦房貸一次就是20、30年，銀行為確保借款人不會還不出款，會要求提供擔保品(可能是房屋)或找保證人。

Perspective（授信展望）：銀行評估借款人工作內容及財力狀況。若本身職業屬於高薪且穩定度高者如醫師、公務員、百大企業員工，可享更佳貸款條件。由於貸款時程動輒幾十年，通常銀行對「穩定」更加要求，若是創業老闆，自營業者或接案工作者，因收入波動大，常難以符合標準。可透過保證人、財力證明或股票資產等方式補強。

負債比改收支比核貸

收入條件差距近一倍

在銀行審核房貸時，「我能貸到幾成？」往往成為首購族最在意的關鍵，背後計算方式則取決於銀行採用的審核標準。蕭大立指出，當前市場上主要有兩種方式：「收支比」及「負債比」。

收支比計算方式：

公式：（月收入 ÷ 月支出）× 100%

月收入：包含報稅資料中揭露的年收入總額（含薪資、獎金等）÷ 12

月支出：房貸月付金額 + 當地最低生活費 + 其他債務（如信貸、車貸、信用卡分期等）

負債比計算方式：

公式：（每月總負債還款金額 ÷ 月收入）× 100%

分子僅包含每月貸款還款金額（如房貸、信貸、學貸等）

分母為月收入，不須扣除生活費等項目

蕭大立指出，多數銀行負債比在60%～70%內即可能核貸全額，且評估方式相對彈性。而由於近期金檢嚴格，坊間有銀行將房貸審核轉為以「收支比」達200%為條件，代表月收入至少需為支出總額的兩倍，才可能取得最高成數貸款。

「以新北市1500萬住宅貸款八成為例，若用收支比算法，年收入需達155萬元以上；但若改用負債比七成的算法，只需81.9萬元。」

蕭大立表示，目前並非所有銀行都採收支比標準，有些僅是參考，銀行有時會對VIP客戶給予更寬鬆彈性的標準。買房族可主動詢問貸款專員銀行審核邏輯，並善用不同銀行放貸差異，尋找最適合自己申貸的方案。

蕭大立進一步補充，有些貸款人希望申辦「理財型房貸」讓資金彈性運用，它與目前民眾貸款主流「指數型房貸」最大差別，是已償還部分本金可借出使用，採隨借隨還方式，動用到資金才會開始計息。缺點是利率比指數型房貸高，且年限是一年一簽，即使可延長也無法像指數型房貸年限一樣長，月繳負擔較重，因此多數民眾採指數型房貸。「不過理財型房貸利率雖高一些，但通常不會高於信貸利率，對需資金周轉、投資需頻繁撥款的貸款人還是可考慮。」

除了理財型房貸，哪些民眾適合使用抵利型房貸？有哪些條件與限制？歡迎收聽《毛利小姐變有房》https://lihi.cc/7Z6AF

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