從老公寓到小套房，銀行最怕的房子長什麼樣？ 四大房貸地雷與破解攻略一次看

文／朱福山

近期「貸不下來的房子」越來越多，除了政策限縮，更有部分物件被銀行視為「地雷」，導致購屋族即使有意願也難以核貸。本文透過房市專家觀察，盤點四大房貸地雷，並提出對策，協助讀者避開風險。

「竟然跑到第四家才核准！」35歲的阿德苦笑著說。為了買一間位於傳統市場、屋齡40多年的老公寓，他和太太跑了三個月，從第一銀行、永豐、華南，一路換到台灣銀行。前三家不是估價太低、就是利率太高、條件卡關，最後還是靠長輩出面，用家裡的舊屋去增貸一部分，才順利買下這間房。

阿德透露「問題根本不是薪水，是房子太老。」原來，近期許多購屋族發現，自己明明符合新青安資格、信用也正常，卻在銀行端頻頻碰壁。住商不動產企研室執行總監徐佳馨點出關鍵，除了央行限貸政策使得銀行放款態度轉趨保守外，市場有些房子本身就被銀行視為高風險物件，讓貸款成數大打折扣。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑分析，銀行放貸時會同時評估申貸者的還款能力、收入結構與信用紀錄，以及擔保品的流通性與價值穩定度。若兩者其一出現疑慮，就可能被列入「地雷戶」。本刊透過房市專家觀察，盤點四大地雷型物件，並提出對策，協助讀者避開風險。

老公寓：屋況老化、成數打折

以阿德的狀況來說，老公寓雖然總價親民，但屋齡動輒超過30、40年，容易被銀行列為審慎評估對象。大家房屋公關主任賴志昶指出，這類產品最大的問題是條件落差太大，諸如沒有電梯、結構老化或屋況不佳，鑑價條件自然差。若再加上土地持分少、位於巷弄深處或單向道內等硬傷，貸款成數更低。

賴志昶建議，買老公寓想要申請到較好貸款條件，解方是盡量挑選位於主幹道或捷運站周邊，有地段支撐的物件，銀行放貸會相對寬鬆。

偏遠區：轉手性差、估價吃虧

除屋齡外，蛋黃區外的偏遠地區，地段更影響銀行鑑價的關鍵。深耕新店、文山區逾20年的在地房仲吳志仁就說，以新店來說，捷運沿線的大坪林、七張站一帶，屬於A級地段，但到了北宜路二段、甚至是安坑山區，就被視為B、C級地段，影響貸款成數及估價。

徐佳馨舉例，銀行在鑑價時若認定該區轉手性差，即使合約價1000萬元，估價可能只達900萬元，縱使同樣取得貸款八成條件，兩者需掏出的自備款就相差80萬元。她建議，若購屋地點偏遠，可優先尋找當地農漁會或地方信用合作社，「在地銀行對區域行情熟，願意放款的機會比較高。」

實務上，縱使偏遠地區，只要能鎖定鄰近重大建設、交通節點或生活機能逐步完善的區域，對銀行來說也是加分項。不少銀行也會正面表列承作區域，像是將來、王道銀行房貸方案，就在其官網表列可核貸區域。民眾不妨直接詢問窗口確認，避免白做工。

小套房：最熱門卻最難貸

除了屋齡、地段外，產品規劃同樣是申辦房貸變數之一。就以近年房市裡最搶手的小套房為例，恰好是銀行最不願意放貸的房型。鐘少佑說，12至15坪以下的套房因轉手性差、擔保品價值難以評估，長期被視為高風險標的。具有40年實務經驗的中泰不動產金融業估價師暨顧問石振輝也指出，小坪數套房常見的問題是「單價高、總價低」，一旦市場行情回修，跌價幅度往往比一般住宅大。

「萬一屋主違約，銀行要法拍這種產品很難賣，所以有些銀行乾脆不接套房案。」石振輝說。

住辦宅：住宅外觀、商辦成數

另一個被列為「貸款陷阱」的，是外觀像住宅、實際是住辦混合的產品。這類物件在大型銀行眼中，最大問題在「使用分區與登記用途不符」，為降低風險多半核貸約五至六成，跟住宅七、八成，成數差一至兩成。而商辦利率普遍落在3％以上，也比房貸利率高，長期下來負擔大。

徐佳馨指出，若確定用途合法，申貸時建議找規模較小、願意做生意的地方銀行嘗試，畢竟「大銀行看風險，小銀行看機會」。事實上房貸申辦困難，一般來說會有幾個做法，譬如考慮分筆申貸，或以「裝潢貸」、「信貸」補足差額。但要注意，這類操作應注意金流紀錄與贈與稅問題，建議先諮詢專業代書或會計師，以免未來稅務上出現爭議。

此外，以預售屋來說，若建商指定的合作銀行核貸條件差，購屋族仍可在交屋後的限轉貸期結束，尋求低率銀行，重點是先貸到，再去談更好的利率。

徐佳馨提醒，現階段房貸審核愈趨嚴謹，購屋族若想避開地雷，可多比較幾家、問清條件、提前準備備案。她說：「不同銀行的評估標準不一，只要多問幾家，總能找到願意承作的窗口。」

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