若通膨引發升息風暴？李同榮示警：房市三重衝擊、兩種結局
Newtalk新聞
在全球地緣政治風險升溫之際，油價大幅飆升，若帶動通膨升溫，央行暗示可能透過升息壓制通膨，將對台灣總體經濟產生深遠影響，而對當前房市走勢具體影響為何？房市趨勢專家李同榮示警，若通膨引發升息，房市面對「油價飆、通膨高、利率升」三重衝擊，將產生「短期撐價」「長期低迷」的兩種結局。李同榮同時提出升息後對股、房市與經濟所產生的「六大結構性變化」。
若通膨導致央行採升息措施，對股房市與經濟所產生具體的影響將有六大結構性變化。
李同榮指出，當前中東地緣政治緊繃局勢，恐不只是美伊停戰就能歇止，尤其是在美國掀起的保護主義盛行下，輸入性通膨隨著隱藏蓄勢待發危機。因此，能源與通膨危機可能陷入中長期抗戰。至於房產市場發展的關鍵，不在於油價上漲，而在於通膨是否引發利率上升，以及利率上升的速度與幅度，若通膨嚴重導致央行採升息措施，對股、房市與經濟所產生具體的影響將有六大結構性變化：
一、「油價漲、通膨高、利率升、經濟弱」四大隱憂
油價上漲首先衝擊的是企業成本。從製造、運輸到建築，能源成本的提高會迅速轉嫁至終端價格，使物價全面上揚，形成輸入型通膨。這種輸入性通膨具有兩大特性：
1.全面性：幾乎所有產業無一倖免，物價全面上漲。
2.遞延性：成本壓力會逐步反映，並非一次到位，加上央行升息，民間消費力將受到壓縮，企業利潤空間縮減，經濟成長動能開始轉弱。
二、「資金緊縮、投資減少、消費降溫」三大升息後遺症
面對通膨壓力，各國央行勢必採取升息策略，透過提高資金成本來抑制需求。然而，升息本身就是一把雙面刃，一方面，升息有助於控制物價，但另一方面，卻會造成：「資金緊縮、投資減少、消費降溫」三大弊端。當利率快速上升時，市場資金流動性明顯收斂，所有資產價格都將面臨重新評價。
三、股市表現：「短期重挫，中期分化，長期下修」
在升息環境下，股市通常率先反應。短期股價全面修正，企業未來現金流折現價值下降，特別是高成長型的科技股，首當其衝。此外，企業融資成本上升，也進一步壓縮獲利空間，投資信心全面轉弱，股價在高檔震盪後，「短期重挫、中期分化、長期下修」，科技股獲利縮水，能源股受惠，市場進入「結構性大調整」的變化階段。
四、房市走勢「短期價撐、延後修正；長期量縮、巿場低迷」
相較於股市的即時反應，房市具有明顯的「遞延性」，影響層面端視升息幅度。
1溫和升息，價撐量縮：若升息幅度有限，房市仍具抗通膨特性，資產保值需求將支撐價格，房價相對穩定，交易量持平或小縮，這就是強勢市場下修中典型的「價撐、量微縮」格局，市場等待的是「殺價取量」。
2快速升息，量先凍、價後修：當利率快速上升超過兩碼時，房貸負擔大幅增加，購屋需求急凍，影響所及，形成「房貸利率上升、投資客退場、自住需求延後」三大不利局面，房市交易量急速萎縮，房價隨後再修正，市場一定要透過殺價換取交易量。
五、總體經濟恐出現「停滯性通膨」隱憂
當油價上漲與升息同時發生，對總體經濟可能陷入最不利的「停滯性通膨」，也就是整體經濟面臨物價高漲，消費停滯的困境，其特徵為：「高通膨、低成長、高利率」，這種情況下，政策空間極為有限，無論寬鬆或緊縮都可能帶來不利的副作用。
六、下修中房市不見得是「股市資金流出的避風港」
市場常有一種期待：當股市下跌，資金會轉入房市避險。然而在升息環境下，這個邏輯未必成立，房市不見得是股市資金流出的避風港，具體原因有四：
1利率上升，提高房市持有成本。
2信用管制限制房市資金流動。
3流動性過低，影響房市投資意願。
4處於空頭下修的房市影響剛需進場決策。
因此，未來資金流向將面臨「股市、房市、超額儲蓄」三角習題，資金並非單純「由股轉房」，在升息壓力與經濟未確定因素以及房市處於下修循環的三大不利因素影響下，有可能是整體資金同步收縮，轉往超額儲蓄體系。
「通膨高漲幅度 影響房市短期保值預期，升息多寡影響房市價量下修幅度」
李同榮針對升息將引發的六項市場結構改變，提出綜合結論：「油價與通膨只是起點，真正決定市場走勢的是利率變化」。市場變化可以用一句話總結：「通膨高漲幅度影響房市短期保值預期，升息多寡影響房市價量下修幅度」，在升息循環中，股市先行修正，經濟逐步降溫，房市延後反應。而最關鍵的變數仍是「利率上升的速度」，房市在下修週期中，升息幅度多寡，才是房價下跌的溫度計，而目前房市在「油價飆、通膨高、利率升」三重衝擊將對房市產生「短期撐價」、「長期低迷」的兩種結局。