【報稅新制】遷戶籍避房屋稅　先精算是否損失數百萬交易稅

房屋稅5月開徵，新制「囤房稅2.0」也將首次申報，針對全國3戶內的自住房屋，稅率為1％至1.2％，其他非自住家用房屋，稅率則為2%至4.8%不等，稅金翻倍非常有感。由於自住房屋須設戶籍才符合條件，全台設籍數在今年3月已達971萬戶新高，但財政部考量首次實施新制，日前已放寬設籍及申報期限至6月2日。

專家建議，民眾可把握6月2日這最後期限，不然最高恐面臨4倍稅負，不過遷戶籍之餘，也得好好精算，雖省下房屋稅，但是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠？因這些優惠從數千元至數百萬元不等。

囤房稅2.0劍指多房族　引爆「洗戶口遷籍潮」

「房屋稅差別稅率2.0方案」（囤房稅2.0）於2024年7月1日正式實施，將在2025年5月首次以新制課稅；囤房稅2.0採「全國歸戶、全數累進」，開徵後，將使多房族、建商繳納更多稅金，政府希望透過稅率差距，抑制投資客炒作房產、建商盡速銷售房屋。

新制規定，自住房屋需由本人、配偶或直系親屬設籍，就能享有「1.0％（全國僅1戶）」或「1.2％（全國3戶內）」的自住稅率。優惠稅率的要件包括：1.房屋無出租或供營業使用。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋登記戶籍。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。而第4戶起視為非自住住宅，稅率調高到2%至4.8%。

由於房屋稅以房屋標準單價、屋齡和路段等條件課稅，所以越新的住宅，房屋稅越高，若要省稅，就得設戶籍變成自用住宅，所以近期有一波「洗戶口遷籍潮」；最近不少新大樓大量交屋的重劃區，設籍戶數都激增。

而原本民眾想在5月開徵房屋稅時適用自用優惠稅率，就須在3月24日前完成設籍，也因此3月不少多屋家庭都「開枝散葉」，配偶、孩子將戶籍遷到原本未設籍的住宅。不過財政部考量今年首度實施2.0新制，特別將設籍與申報期限從原訂3月24日延長至6月2日，給予更多緩衝時間。

自住房屋選定順序有撇步　專家建議3項參考指標

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議，自住房屋的選定順序，有3個參考指標。首先是，如房屋現值在10萬以下、或符合各縣市標準，無論是否設籍自用都為免稅房屋，以每人持有全國3戶為限，超過3戶者，可自行擇定房屋現值較高的3戶為免徵房屋稅。

其次，為鼓勵囤房族把閒置房屋投入租賃市場，若房屋供公益出租與社會住宅之用，或透過包租代管方式出租，也可享優惠稅率。

最後為，雖選擇房屋現值最高的3戶設籍為自住房屋，然而須同步考量是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠。

房屋若供公益出租與社會住宅之用，或透過包租代管方式出租，也可享優惠稅率。圖為明倫社宅。（資料照片／張哲偉攝）

自用、非自用地價稅差5倍　設戶籍需精打細算

陳俊宏逐一舉例。房屋持有期間要繳交的地價稅，自用與非自用差了5倍之多，所以在設戶籍上就要細算，要設在台北大安區的的舊公寓，還是台中市區的新大樓？因為新大樓可能省了房屋稅1萬元，但舊公寓的非自用地價稅要兩萬，自用的話只要4千元，這中間差了6千元，得好好拿捏。

房地合一稅則規定，持有5年內轉售課稅35%至45%，5年到10年課20%，10年以上課15%，但如果自住連續滿6年，可有400萬元免稅額，還有10%優惠稅率。「如果住了幾年將戶籍遷出，就還得重新計算年份。」陳俊宏說。

例如，1間房子持有6年出售，如果獲利500萬元，符合自用先減400萬元免稅額，剩下100萬元再以10%課稅，稅額約10萬元；但如果非自用，則以500萬元課20%，稅額100萬元。

房屋持有期間要繳交的地價稅，自用與非自用差了5倍，在設戶籍上就要細算。示意圖。（資料照片）

減免土地增值稅　善用「一生一屋」模式

而賣屋時的土地增值稅也很可觀，以非自用住宅的一般用地來算，稅率是20至40％，但若為自用住宅用地，可用「一生一屋」模式，優惠稅率為10％，條件是僅有此一屋，且屋主自住連續滿6年。

陳俊宏說，「一生一屋」不是為了自己，而是為了父母或小孩，因房屋稅規定直系親屬設戶籍就可省稅，所以也常見彼此互相幫忙遷戶口的案例，但也是戶籍一旦中斷，就要重新開始計算年份。

房屋稅規定直系親屬設戶籍就可省稅，所以也常見彼此互相幫忙遷戶口的案例。示意圖。（資料照片）

重購退稅則是對換屋族的節稅優惠，無論是「先買（新屋）後賣（舊屋）」或「先賣後買」，只要在2年內交易並符合特定條件，就能申請退還出售舊屋時繳納的土地增值稅。

但陳俊宏指出，重購土地、即新買的房子，需要由土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，且5年內不可以移轉或出租、供營業使用，也不能遷出戶籍，否則國稅局就會追繳原本退還的土增稅。（責任編輯：殷偵維）