走讀紐約》曼哈頓買房「漫步在雲端」？小心美國萬萬稅
「美國ＸＸ透天獨棟只要美金3Ｘ萬起」、「簡單五步驟、美國買房原來這麼簡單！」這些廣告詞是不是讓人覺得很熟悉？沒有錯，其實海外置產一直很受台灣人青睞，所以越來越多顧問公司和房仲業者提供國外買房資訊和相關服務。
近年來許多人因為子女在美國求學就業動輒數年，乾脆在美國買房自用，使得美國置產更加熱門。筆者所在的紐約曼哈頓就有好幾間台灣學生不少的大專院校，像是哥倫比亞大學、紐約大學、以音樂舞蹈戲劇著名的茱利亞學校等等，我們今天就從紐約曼哈頓來看看美國置產要注意哪些事情。
美國買房，有錢不一定買的到
紐約市（New York City）是美國房價最高的城市，這裡就像皇冠本身，而曼哈頓（Manhattan）就像是皇冠頂上的那一顆璀璨耀眼的鑽石，是紐約市房價最高的地區。
緊鄰中央公園（Central Park）的哥倫布圓環（Columbus Circle）地段昂貴，川普國際酒店大樓（Trump International Hotel and Tower）和幾位知名華人的頂級豪宅都在這。阿里聯合創始人蔡崇信買下美國NBA籃球隊Brooklyn Nets、也用近2億美元購買本區豪華公寓。
這裡的房產用平方米為單位，如果用台灣人熟悉的坪數來換算，曼哈頓可銷售的公寓每坪價位從新台幣130萬至150萬元起跳到每坪新台幣1500萬元的豪宅都有。
移民美國多年的J說，紐約房產規矩很多，不是有錢想買就一定買得到，除了購屋者的身分通常要經過產權管理單位的審批（有些大樓要審查買家的職業背景和年收入等等），房地產本身的構成也有很多形式，未必能買。
有些是產權公寓，類似台灣的房地產、有房也有地，有些是合作公寓，想像公寓大樓是一間公司分成很多股份被不同人持有、曼哈頓很多公寓屬於合作公寓，當然也有政府出資的房屋，主要是提供給買不起房的居民租用，類似社會住宅形式。
美國萬萬稅，買房前先繳稅金
看好想要買的房子，接下來就要看口袋有多少錢了。首先要注意的就是稅金，美國是個萬萬稅的國家。紐約房子過戶時就會產生轉讓稅，這是賣家要繳的稅金，作為買家則是任何房產交易超過100萬美元還要另外繳豪宅稅，這兩筆稅金是每棟房子每次交易都會產生的一次稅。
好不容易完成身家調查和完成收入審批之後，房屋持有人在持有期間要開始繳交物業管理費和地稅，以後又要賣房子的時候，賣家還得再繳一次轉讓稅。前面說明的地稅50%會用於公立學校經費預算，提供給在地居民學生免費學習。
在紐約，地段對於房地產相關稅金的影響很大，一模一樣的房子會因為地段在交易當時的行情，以及房屋本身的交易歷史等等因素而有很大的差異。
例如50年沒轉手過的公寓它的地稅會比轉手數次的公寓地稅來得低。實際地稅又會根據面積、根據當地區域中價位出租房行情的波動情況來計算，如果中價位出租房的行情上漲，當地的地稅也會跟著上漲，可以說地稅的稅率是浮動的。至於地稅的稅率和波動則是由政府單位依照規定去計算得出，市場資訊透明，但關鍵是大家都沒有發言權，政府公告多少就是多少。
曼哈頓房市永遠矗立在雲端
了解自己買賣房子的過程和日後持有房屋期間要繳多少稅、物業管理費、水電煤氣費之後，可以來看看房屋的總價了。
曼哈頓中央公園周邊其實國際酒店和購物商城林立、觀光客多、流浪漢也多，加上毒蟲、酒客，人流出入複雜，其實轉進較小的街巷之後，住宅環境就沒有商圈外圍那樣光鮮亮麗，入夜之後甚至有點令人不安。因此如果從學校林立的西區一般住宅來看，河岸地區Riversid尤其林肯中心地段的高級公寓租金略高些。畢竟居住安全和人流結構仍是房屋買家和租客的重要考量。
以一房一廳格局、總坪數大約20-23坪格局的小公寓來說，售價大約100-120萬美元，主要價差可能在於窗外景觀等因素，如果景觀是河景（曼哈頓是一座長形的島）可能單價就高些。若希望以承租方式入住，河岸區一房一廳房型的公寓每月租金大約5000美元上下。
至於台灣留學生眾多的哥倫比亞大學、曼哈頓西區100街、接近哈林區（Harlem）一帶，以及購物餐飲便利的曼哈頓中城區域，從時代廣場（Times Square）到帝國大廈（Empire State Building）、西區30-50街附近高級公寓月租金約3500-4500美元區間。
過去紐約曼哈頓這一帶其實買房的中國人相當多。近幾年因為美中關係緊張以及諸多政治因素，赴美的中國人減少，買房的中國人數量也受到影響，但基本上曼哈頓的華人還是多，韓國人也不少，在曼哈頓下城就有中國城、韓國街，到了曼哈頓中城、上城，超市裡面幾乎都買得到龜甲萬醬油和農心辛拉麵，街上更隨時可聽到中文和韓文的交談。
不過，無論人口結構如何變遷，作為居住品質首善之區的曼哈頓（曼哈頓中城上城在9月底紐約百年暴雨時沒有淹水），投資客總是前仆後繼，房市行情永遠矗立雲端。