專題／台北綠建築新制上路 專家曝都更市場三大衝擊：未來分回坪數恐縮水
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
為因應氣候變遷與都市熱島效應，台北市自今年1月1日起正式實施「立體綠化」與「綠容率」新制，希望透過增加建築物垂直綠化、屋頂植栽及綠覆面積，提升都市降溫與環境韌性。
從政策目標來看，新制無疑是邁向永續城市的重要一步，但對於高度依賴都市更新推動住宅供給的台北市而言，這項改革帶來的影響，可能遠超過建築外觀的改變。
房地產專家胡偉良指出，當綠化要求從景觀設計提升為建築工程的一部分，意味著成本、技術與風險同步增加，未來都更市場恐將面臨案件減少、建商集中化，甚至房價支撐力道增強等連鎖效應。
綠化從「加分題」變成「必答題」 都更成本再墊高
過去建築綠化多半著重於法定空地植栽、庭園景觀或屋頂花園，對建築結構的影響相對有限，成本也較容易控制。然而，隨著立體綠化與綠容率制度正式上路，綠化已不再只是提升美觀的附加項目，而是被納入建築整體設計的一環。
舉例來說，外牆植栽、空中花園或垂直綠化系統，除了需要額外的植栽與景觀工程費用外，也涉及結構荷重、防水層設計、排水系統、固定設施以及後續維護管理等問題。換言之，綠化面積增加的背後，代表的是更複雜的工程技術與更高的營造成本。
尤其對都市更新案件而言，原本就面臨基地狹小、鄰房密集、施工困難及開發期程冗長等挑戰，新制等於是在原有高成本結構上，再增加一道新的門檻。
胡偉良分析，房地產開發成本最終仍需由地主、建商與購屋民眾共同承擔，但在目前台北房價已處高檔、消費者接受度有限的情況下，房價進一步大幅調升的空間並不大；另一方面，近年高利率環境與融資成本增加，也壓縮建商獲利空間。
因此，新增成本最終很可能反映在都市更新案的權利變換分配比例，也就是俗稱的「共負比」上升，進一步壓縮地主可分回的坪數與權益。未來地主參與都更時，可能需要面對分回比例下修的新現實。
技術與資本門檻提高 中小建商面臨淘汰壓力
除了成本增加外，新制更大的影響在於市場參與門檻的提升。
立體綠化與綠容率制度涉及建築、景觀、結構、水電及後續維運等多個專業領域，建商除了需要具備整合不同專業團隊的能力，也必須有足夠資金因應較長的開發期程，以及面對審議補件、設計調整與維護責任等風險。
相較之下，大型建商通常擁有較充裕的資金、成熟的開發經驗與完整的專業團隊，在面對新制要求時較具優勢；反觀資本規模較小、組織彈性有限的中小型建商，則可能因成本與風險負擔過高，而逐漸退出台北市都更市場。
若市場最終演變為少數大型建商主導都市更新案，除了市場競爭程度降低外，也可能使地主在選擇合作對象時面臨選項減少的情況。
此外，若部分資金實力不足或經驗有限的業者，在高成本壓力下仍勉強投入開發，一旦銷售速度不如預期或融資環境轉趨緊縮，未來不排除出現工程延宕、停工甚至爛尾樓的風險，對住戶、金融機構及城市發展都可能帶來衝擊。
短期掀「搶照潮」 長期恐影響都更供給
事實上，在新制正式上路前，市場已出現趕在制度實施前送件申請建照的「搶照潮」。部分建商希望在舊制度下取得建照資格，以降低未來開發成本與設計限制，使得去年底都更與新建案申請量一度明顯增加。
不過，這類現象多屬短期效應。隨著新制度全面適用，市場將逐步回歸基本面，若開發成本持續墊高、參與者數量減少，都更推案速度與案件數量恐面臨放緩壓力。
由於都市更新長期肩負台北市住宅供給與老舊建築更新的重要任務，一旦都更速度減慢，新屋供給成長也可能受到影響。在供給增加有限的情況下，即使政策持續釋出抑制房價訊號，市場價格仍可能因供給不足而獲得支撐，使房價下修空間受到壓縮。
環境與供給如何兼顧 成下一階段政策考驗
從永續發展角度來看，推動立體綠化與提升都市綠覆率已是全球城市治理的重要方向，台北市推動相關制度亦符合淨零與氣候調適趨勢。
然而，胡偉良認為，任何政策在追求環境效益的同時，也需要兼顧供給端的承載能力與市場現實。若制度設計未能同步考量都更案件的經濟可行性，長期可能出現都市更新放緩、供給萎縮與市場集中化等副作用。
如何在提升都市環境品質與維持住宅供給之間取得平衡，避免綠化政策成為都更推動的新阻力，將是台北市未來推動都市發展與住宅政策時，必須面對的重要課題。
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