【北士科總部】「輝達宅」能複製「台積宅」熱度？打房政策壓力蓋過科技利多
輝達總部確定落腳北士科園區T17、T18基地，長達近半年的紛擾終於落幕，也讓區域房市吃下定心丸，然而在重大利多題材加持下，「輝達宅」能複製出台積電宅的熱度？
實際上，輝達題材雖熱，但政策打房壓力卻蓋過科技利多，北士科區內房價儼然已經到頂，僅剩下商辦還有沾光受惠空間，而台積電宅同樣受政策影響，早已開始鈍化，交易量甚至開始大幅下修。
「輝達加持」現階段已到頂 北士科房市冷靜中帶點熱
輝達確定進駐北士科後，外界又開始討論起周邊房市，根據住商機構盤整實價資料，截至10月止，具有北士科議題的捷運士林、芝山、明德、石牌站，平均中古屋成交行情分別為每坪76.6、77.5、76.9、76.6萬元，與去年同期相比，前3站的跌幅多在5％內，僅石牌站微漲約6%。
北士科沒漲翻，反而外溢北投石牌破百萬。示意圖。（資料照片／蔡玉英攝）
大家房屋企研室公關主任賴志昶分析，市場受政策干擾與限貸令衝擊，房市買氣偏弱，高價位的大天母地區與鄰近地段，價格也還在盤整，就算有科技利多表現亦顯遜色，待大廠真正進駐後，才有望讓買氣更上層樓。
「現在房市景氣差，北士科沒回跌就不錯了，」馨傳不動產智庫執行長何世昌說，近期北士科不少新案價格已提前反映上調開價，每坪均價來到120-130萬元，就上不太去了，因同樣價格、又有科技題材的地區，還有很多選擇，像是南港或內湖；且北士科的住宅區範圍不大，所以輝達宅帶動的效應，反而是外溢到周邊，例如北投與石牌很多預售屋近來都破百萬元。
輝達進駐北士科帶熱話題，周邊房價持平小漲。圖為北投士林科技園區圖。（擷取北投士林科技園區官網）
輝達拚信心、台積電拚產業 房市熱度差一大截
至於常有人拿輝達宅與台積電宅相比，何世昌則認為，論及房市效應，還是與台積電有所差異。
「一個是信心層面，輝達拉抬的是外國企業來台投資，有拋磚引玉之效；一個是實質層面，台積電的生產線多在中南部，房價基期低，設廠時間又長久，聚集人數更多，所以房市效應更為可期。」何世昌說。
輝達拋磚引玉、台積電實質聚落，專家揭兩者房價效應落差。（合成照片／王侑聖攝）
台積電旺股又旺房，除帶著台股往上衝，在去年9月央行祭出第7波信用管制打炒房之前，也扮演房市推案領頭羊的角色，所到之處皆掀起房市紅利，房價應聲「聞積起舞」，已帶動新竹、台中、嘉義、台南、高雄等區域的房價翻倍大漲。
科技紅利來襲，台積電效應讓新竹房價漲到看不見車尾。圖為央行總裁楊金龍。（資料照片／張哲偉攝）
但台積宅交易還火熱嗎？同樣受政策影響，已呈「利多鈍化」。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計台積電即將與已進駐廠區所在的行政區，這兩年來中古屋交易價量的變化。
「台積宅」熱潮退 輝達進場帶旺商辦行情
發現台積宅今年交易量較去年全面減少約5成以上，其中減幅最多的是位於新竹縣的竹北市，減幅近7成；至於房價修正最多的為台南市安定區，與去年相比下修13.1%。「雖然台積電會持續投資，但短期內投資客不太會進場，僅剩長期置產及實際需求者在場內，」永慶表示。
「商辦才是主要受惠者。」高力國際董事黃舒衛認為，輝達總部並非工廠生產線，通常會設在交通方便、生活機能較佳的地方，才有利招募好人才，因此地點會近市區，其所帶來的改變，首先會推升辦公室租金行情，再來則是辦公室版圖變化。
台積電宅降溫、輝達商辦起飛，房市版圖全面洗牌。（資料照片／陳愷巨攝）
「連2公里外的北投大業路，都已推出每坪80萬的商辦，是以前無法想像的事。」黃舒衛說，北士科目前住宅市場每坪150萬元就差不多到頂了，但商辦還在60、70萬元，以後科技核心重鎮都在此，應還有往上的空間。
「科技題材易冷，投資置產要擔心泡沫化。」賴志昶提醒，近期常有科技大廠進駐區域等題材，雖有望讓該區房市轉熱，但仍需觀察後續是否成真，投資人應確認「實質動工時程」、「企業確定入駐」等指標，再選定是否進場，以求將置產風險降到最低。（責任編輯：王晨芝）