名家》徐佳馨／央行救市？壓力測試剛開始
[NOWnews今日新聞] 央行在第一季理監事會中跌破眾人眼鏡，針對換屋族的房貸成數，從五成微幅放寬至六成。這項決策除了一定程度回應民意外，考量到新成屋交屋潮在即，市場待售餘屋量暴增，適度放寬確實能避免不動產流動性瞬間凍結而引發的連鎖反應。雖然僅僅是一成，但對整體產業信心的穩固有著相當的幫助；加上年底選舉將至，換屋族少了投機疑慮，也確實是選擇性信用管制中最辛苦的一群，這一步棋，也算是順應了市場殷殷期盼的小小利多。
消息一出，樂觀預期四起，甚至部分聲音將此視為房市重返熱潮的指標。
不過，現實恐怕沒那麼豐滿，想要單憑這區區一成的放寬，就讓房市重回過去那種「隨便買、隨便賺」的狂飆期，恐怕並不容易。原因無他，房市買家的底層邏輯已經徹底翻轉。
如果仔細拆解現在想要進場的買盤輪廓，就會發現一個極具警訊的現象：真正驅動購屋族將大筆現金往房市送的，與其說是央行那「多給一成」的額度誘因，不如說是對那山雨欲來通膨疑慮的極度恐懼。
當前的市場氛圍，瀰漫著一種現金為「亡」的集體焦慮。在物價飛漲、實質購買力不斷被侵蝕的預期下，為現金找個依靠，似乎成了普羅大眾眼中唯一能抓住的浮木。買家所以急於進場，買的往往不是下一波的資產翻倍，而是一帖「抗通膨的解方」。對於這些買家來說，他們更害怕的是，現在不買些什麼，未來手中的錢只會越來越薄。
這種基於恐懼的購買力道，確實為當前的房市提供了一定的支撐力。然而，當通膨預期成為市場唯一的主旋律，甚至蒙蔽了對負債的敬畏時，我們更應該冷靜下來，用放大鏡檢視這背後的真實代價。
央行放寬的這一成，充其量只是給了換屋族一張更容易上車的門票，降低了初期的自備款門檻，但這張門票絕非免費，說到底，在商言商，借來的，終究是要還的。
可攤在眼前的現實是，現在的房價基期，早已高得令人咋舌。在歷史高點的房價水位上，多貸一成，意味著債務增加，但更致命的是，當房貸利率與市場利率脫鉤，低利率環境早已今非昔比，在「極端高房價」與「變調的利率環境」雙重夾擊下，購屋族未來背負的實質利息負擔，將遠超決策那一刻的預期。
對買家而言，這正是今年房地產市場最嚴苛的大考題。拿現金避通膨的同時，也別忘記了通膨的本質，不僅是資產價格的膨脹，更是日常消費成本的無情攀升。當萬物皆漲，實質購買力正以肉眼可見的速度萎縮。在這種日常開銷不斷膨脹的狀態下，將會是對於借款人自身現金流穩健與否的重大考驗。
話雖如此，最後對市場到底有沒有幫助，從理監事會後第二天營建類股沒有特殊表現或可略見一二。但相較於央行的臉色，對於一般民眾而言，最該為自己打算的是，在變化莫測的市場中，確保自己擁有足夠的現金餘裕，才是面對未知風險最強大的防禦。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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