自主都更卡在「沒資金、沒專業」？台灣金聯出手　開辦全案管理及前期墊款

文／謝曉菁

老屋重建需求持續升溫，台灣金聯資產管理公司正式搶進自主都市更新市場。台灣金聯董事長宮文萍今（26日）宣布，開辦自主都更全案管理業務，除提供從前期規劃、融資協調到營建管理的一條龍服務，更導入前期資金墊付機制，降低地主自主都更的資金及專業門檻。此外，台灣金聯也與高雄市鼓山區河濱商城更新會交換合作意向書，該案基地達2530坪，未來若正式簽約，將規劃興建3棟地上24層大樓，總銷估約130億元。

宮文萍表示，根據內政部統計，全台住宅平均屋齡已達34.1年，其中屋齡30年以上住宅占比達59%，約550萬戶，都市更新已刻不容緩。不過，目前都市更新市場仍以建商主導為大宗，自民國108年至今年5月底，政府共核定566件都市更新案，其中與建商合建達534件、占94%，自主都更僅32件、占6%。

她指出，傳統與建商合建模式下，地主須與建商分享部分開發利益，可能影響更新後可分回的房地面積，加上部分小基地或區位條件較弱的社區，開發效益有限，也不容易吸引建商進場。政府因此積極推動自主都更，希望讓地主掌握開發主導權，並保留更多更新利益。

不過，自主都更雖具有地主自行主導、分享開發利益等優勢，實際推動仍有不少門檻。宮文萍表示，民眾經常面臨都更專業知識不足、前期資金缺乏、地主整合困難，以及對統籌機構信心不足等問題，導致自主更新案件推動不易。

為解決相關痛點，台灣金聯推出自主都更全案管理服務，僅向更新會收取服務費，不參與更新後房地分配，讓地主保有開發利益及建案主導權，同時提供前期專業諮詢與顧問、財務規劃試算、政府補助款申請、銀行融資申請及信託，以及專案管理與推動等五大協助。

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其中，前期資金墊付是此次服務的一大特色。自主都更案件在正式取得金融機構融資前，即可能產生規劃設計、顧問及相關行政作業費用，過去往往需要地主自行籌措。台灣金聯規劃在更新會取得金融機構融資前的資金空窗期，先行墊付相關必要作業費用，以減輕地主初期資金壓力。

宮文萍表示，台灣金聯初期將聚焦依法設立的更新會，並以基地範圍內人數及面積同意比例超過50%等作為承作條件，希望將資源集中於已有一定整合基礎的案件，加快危險及老舊建物更新進度。

除了全案管理，台灣金聯也設計彈性的「換軌機制」。宮文萍指出，若自主都更推動過程中，部分地主無意願出資，可視個案情況改由台灣金聯出資合建，提供地主更多元選擇。

台灣金聯此次也公布首宗指標合作案。宮文萍與高雄市鼓山區河濱商城更新會理事長周重曉交換自主都更全案管理合作意向書，成為台灣金聯宣布開辦相關業務後，首件簽署合作備忘錄（MOU）的更新會。

宮文萍指出，高雄河濱商城更新案基地面積約2530坪，未來若正式簽訂委託契約，規劃興建3棟地上24層現代化大樓，總銷金額估計約130億元。台灣金聯希望藉由專業輔導及資金投入，協助老舊社區改善居住安全，同時提升更新後資產價值。

對於自主都更市場最擔心的工程履約風險，宮文萍強調，台灣金聯具有公股背景及品牌公信力，更有助於取得地主信任。她更直言，可確保都更案「絕對不會變成爛尾樓」，希望藉此降低地主對自主都更執行及資金風險的疑慮。

宮文萍表示，台灣金聯將扮演具備「資金、夥伴、讓利、轉軌」四大特色的角色，業務推動不以追求高利潤為主要導向，希望合理讓利民眾，逐步建立透明治理、制度化運作且可複製的自主都更模式。