林忠正：建商狂推都更　台北房市會泡沫化嗎？

台灣因為近年房價高漲，各地建案有如雨後春筍，新屋供給大增，日前房市交易已經由熱轉淡，很多地方的房價也開始下跌。此時，台北市仍然繼續大力推動「大都更時代」與「都更八箭」等政策，台北房價因此會有泡沫化的危機嗎？

老屋改建儼然成為大台北地區發展的顯學。然而，在絢麗的「舊翻新」遠景背後，一個隱蔽卻巨大的經濟危機正悄然逼近。當台北市人口因高房價、少子化而持續外流，需求端逐年萎縮時，倘若我們不顧一切地加速推動都更、瘋狂釋出容積，這座城市是否會因為供給過剩，自我誘發一場房市泡沫化的災難？

台北七成老屋的容積巨獸：潛在的三千多萬坪新量體

要探討這個問題，必須先看台北市驚人的老舊房屋存量。根據臺北市政府都市計畫主要計畫案通盤檢討資料，台北市五層樓以下的低樓層建築（如四、五層樓公寓、透天及平房），其建築面積佔全市比率高達 71.66%。這意味著台北市有超過七成的樓房，在法規層面上幾乎都符合都市更新或危老重建的申請資格。

這高達七成的老屋存量，背後隱藏著一隻巨大的「容積巨獸」。台北市現有建築物的總樓地板面積約為 1 億坪，若這 71.66% 的低樓層老屋全數進行都市更新，在《都市更新條例》最高 1.5 倍的基準容積獎勵，加上免計容積的公設、陽台與地下車位加乘下，估計都更後將為台北市淨增加 3,300 萬至 4,400 萬坪的總樓地板面積。這項龐大的理論增量，相當於可以蓋出 300 到 400 棟的台北 101 大樓，未來台北市需要數十萬到百萬新增人口才可能完全消化可都更面積的總存量！但這可能嗎？一旦這隻容積巨獸在短時間內被快速釋放，其帶來的市場衝擊將是毀滅性的。

數據會說話：近年都更成果與建商銷坪

回到現實世界，台北市過去幾年的都更步伐其實正在悄悄加速。在中央危老條例誘因與地方政府「防災型都更」的推波助瀾下，近年台北市平均每年核定進入實質興建的都更與危老案，大約落在 60 至 80 件 之間。

從數據上來看，這每年 70 案左右的改建量，平均每年為台北市約有40 萬至 60 萬坪的新建住宅總樓地板面積。在都市更新的商業模式中，這額外多出來的坪數並非全由原住戶分回，其中有約 35% 至 40%（約 15 萬至 24 萬坪）是屬於建商的「合建分售面積」。建商必須將這些「新增容積」轉化為預售屋或新成屋，直接倒入市場公開銷售，以回收昂貴的營造成本。過去幾年，台北市的房市正是仰賴著強勁的通膨預期，才勉強消化了這批每年數十萬坪的新供給。

人口減少的灰犀牛：動態下修的60萬坪防泡沫臨界點

然而，市場的吸納能力絕對不是無上限的，尤其當我們迎頭撞上「台北市人口持續減少」這隻巨大灰犀牛時，傳統的房市供需公式已被徹底扭轉。

統計顯示，台北市近年每年的建物買賣移轉棟數大約維持在 2.5 萬至 3 萬棟。但這之中有七成以上是中古屋交易，市場在「人口巔峰期」每年真正能吃下的一手全新住宅，上限大約只有 6,000 至 8,000 戶（換算約 28 萬坪的新屋總需求）。

當台北市總人口因為高房價與少子化逐年遞減，代表實質居住需求（剛性需求）正以不可逆的速度在萎縮。 過去由頂客族、首購族支撐的新屋去化率將大幅放緩。在需求端萎縮的背景下，如果建商分回比例以 35% 計算，台北市原本每年所能釋出的新建總樓地板面積「黃金安全上限」，勢必得同步下修至 60萬坪以下。

一旦都更速度失控，在目前房市的環境下，如果繼續讓每年度釋出新建住宅樓地板面積突破 60萬坪，供需的天秤勢必走向崩潰。一邊是每年高達大約有一、二百萬坪起跳的老屋等待變現，另一邊卻是逐年減少的台北市民。過剩的新屋將迫使建商降價求售，引發預售市場連鎖跌價，進而衝擊中古屋市場，導致台北市房產資產全面減損，吹響泡沫破裂的號角。

制度與人性的「煞車皮」：自然阻止房市崩跌

幸運的是，現實中的都市更新，存在著一套由法規制度與人性摩擦力交織而成的「天然煞車機制」，這讓台北市免於陷入供給暴衝的險境。

首先，「產權整合的極高難度」是第一道煞車。都更需要劃定範圍內 80% 的所有權人同意，但在低樓層公寓中，一樓店面面臨營業損失、頂樓加蓋面臨使用空間縮水、高樓層長輩面臨無電梯出入困難，各自利益盤根錯節。這使得一個都更案動輒耗時 5 到 10 年，人性的摩擦力自然拉長了容積釋出的時間軸。

其次，「市場的經濟自我修正」是第二道煞車。一旦都更速度稍快、人口減少導致某區房價開始下跌，建商能從容積獎勵中賺取的「營造成本補貼」就會縮水。此時，建商為了維持利潤，勢必會要求原住戶「自己出資」或「縮小分回坪數」。一坪換一坪的條件消失後，老百姓簽字意願便會暴跌，都更案會成批停滯，供給自然踩下煞車。

最後，「都市計畫的物理限制」則是第三道煞車。台北市許多老舊區域（如民生社區、中山區、內湖區）受到松山機場的航高禁限建限制，或是受限於巷弄路幅過窄、土地使用分區（如住二）容積率過低。這些物理與法規的緊箍咒，讓許多基地即使拿到獎勵，也無法在物理上蓋出更多坪數，直接封印了容積的野蠻生長。

都市更新速度過快確實是一把雙面刃。理論上，台北市七成的老屋存量具備將房市推向泡沫化的巨大量體；但實務上，正是因為「都更整合的牛步化」與「制度的重重自我限制」，意外成為保護台北市房市不致崩盤的「煞車皮」。面對人口減少的隱憂，政府在推動「大都更」的同時，不應盲目追求成案數字的激增，而必須緊盯因人口減少而逐年下修的容積安全臨界點，透過都市計畫進行總量管制，才能讓城市在安全更新的同時，免於房市泡沫化的滅頂之災。

※作者為經濟學博士、前中研院研究員