AI帶動商辦續熱 瑞普萊坊：未來5年西區躍昇北市A辦二哥

文／朱福山

瑞普萊坊今（25）日發布最新市場報告指出，台灣商用不動產市場在2025年歷經關稅與地緣政治等不確定因素干擾，董事長劉美華表示整體呈現「開高走低、拉尾盤」走勢，但在AI產業供應鏈帶動下，最終仍維持動能，A級辦公室租金全年成長約2.7%，延續近年穩定上升趨勢。

顧問暨市場研究部總監江珮玉進一步指出，2026年市場關鍵將回到供給與產業結構。未來5年台北市中心將釋出A辦約43.2萬坪新辦公供給，幾乎接近現有存量的一半，若以每年2.5萬坪去化試算，空置率將有上漲空間，市場將由過去的「房東市場」逐步轉為「租客市場」，企業在租賃條件談判上將更具彈性。

她也觀察，這波A辦新供給多集中於信義計畫區與西區門戶，將重塑台北商業版圖；創辦人暨總裁曾東茂表示，市場將出現明顯分化，瑞普萊坊近年協助不少企業覓得適合該企業需求具備ESG與綠建築認證的頂級辦公大樓。

現如今ESG已從加分變門檻，具備LEED或WELL認證的大樓已成為外商與大型企業的「必要條件」，這類物件更具租金與去化優勢，而屋齡偏高、設備未升級的老舊大樓，則面臨競爭與價格修正壓力。

在需求面，江珮玉強調，「舊換新」已成為企業升級辦公環境的主軸，從實務案例來看，不少企業由30年以上老辦公室搬遷至新大樓，除了提升企業形象，也因應員工需求與設備升級，同時帶動整體租賃市場流動。

此外，AI產業仍是支撐市場的核心動能。她指出，過去AI發展著重硬體與製造，2026年將進一步走向應用端，帶動軟體與新創企業需求，這類企業多設立於辦公大樓，將成為下一波辦公室需求來源。

工業與物流不動產方面，AI供應鏈持續擴張，不僅推升廠辦與工業土地需求，也促使物流倉儲由傳統型態升級為高規格、立體化設施，甚至出現客製化倉儲需求，顯示產業鏈深化帶來的外溢效應。

同時，半導體設備商與供應鏈布局，也使辦公需求逐步由台北向台中、高雄延伸，企業為貼近生產基地，多選擇在科學園區周邊設立據點，帶動區域型商用不動產市場成長。

面對地緣政治不確定性，企業對辦公策略的彈性需求提升，帶動彈性辦公室與共享空間市場發展；而壽險業在收益率壓力下，也由過去收租型資產轉向開發型投資，尋求更高報酬來源。

展望2026年，瑞普認為，AI供應鏈優勢仍在台灣，將持續支撐商用不動產基本面，但國際政經情勢與「Taiwan+1」布局動向，仍是影響市場走勢的重要變數。