高齡租屋危機：別讓世代焦慮演變成居住斷崖

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

台灣正式邁入超高齡社會，「老無所居」已不再是極端個案。許多年過半百、收入穩定的民眾，在民間租屋市場卻頻頻遭拒。房東因擔憂長者健康突發狀況、缺乏緊急聯絡人、事故屋跌價，甚至害怕無端成為承擔照顧責任的「上門孝子」（無血親關係照顧老人），因而選擇以「年齡歧視」避險。然而，將問題歸咎於個體房東，忽視了背後制度性缺位與社會安全網的破洞。

更嚴峻的是，「居住正義」絕非單靠興建社會住宅就能達成。現行政策多數偏重青年族群，讓40歲以上、50歲後的中高齡者淪為政策邊緣人。面對民間市場排擠與政策失衡，政府與社會福利單位絕不能裝聾作啞，應積極主導並承擔整體居住保障責任。

面對高齡租屋壁壘，政府應編列專項預算補助民間社福團體，讓專業組織全面深度介入高齡租屋市場，發揮關鍵的「中間橋梁」與「風險避雷針」作用：

· 社福團體擔任「法定緊急聯絡人」與探視橋梁 民間房東最害怕長者在屋內發生意外時「求助無門」或「無人收尾」。政府應補助社福團體擔任高齡租客的「社福公親」與法定緊急聯絡人，定期派員關懷訪視、提供健康監測，並在緊急狀況發生時第一時間接手處理，徹底解開房東「當孝子」的心理枷鎖。

· 深化包租代管，結合社福與醫療照護網絡 擴大包租代管規模，鼓勵社福團體轉型或參與成為專責的代管機構。透過政府補助，將社會局社工、居家照護單位及社區健康監測系統直接導入租屋管理，讓專業機構承擔照顧與管護責任，不再將社會安全網的破洞轉嫁給個體屋主。

· 落實風險公有化，建立高齡租屋專責保險與補償機制 由政府出資成立專責風險基金，或補助社福團體為高齡租客投保「公共承租保險」。針對孤獨死清消、房屋貶值損失及租金欠繳等房東核心痛點提供補貼與賠償保障，由國家與專業體系承擔風險，消弭房東防禦心理。

· 完善社宅全齡分配，結合社福優先媒合 政府須打破「重青年、輕中高齡」的分配迷思，提高無障礙社宅比例，並為50歲以上弱勢或單身租屋族預留專屬名額。同步由地方政府與社福團體成立專責媒合窗口，進行專人專案輔導，確保高齡者能公平獲得租屋資源。

· 推廣跨世代「青銀共居」與社區互助機制 透過稅率減免與租金補貼等政策誘因，鼓勵年輕人與長者共居或入住同社區，並由社福機構協助媒合與日常運作，藉由世代互助與專業團隊介入，建構完整的社區支持網。

老化是全台灣無法迴避的考驗。今日50歲者的租屋困境，若無政府補助社福體系開展實質支援，就是明日全體國人的共同浩劫。政府必須拿出宏觀視野與積極作為，讓「老有所居」落實為具體的制度安排。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）