蓋「帝寶」的宏盛搶攻小坪數，投入公辦都更…錯過新青安獲利列車，老總：填滿水瓶必須靠小石頭
作者 : 梁任瑋
圖片 : 攝影／陳睿緯
一向穩健經營、持有大筆土地的宏盛建設不再只做大型開發案，近年轉攻小坪數，甚至插旗過去不曾接觸的公辦都更案，就是為了提高經營績效。
「台灣地王」宏泰集團旗下的宏盛建設，土地資源不虞匱乏，長年偏好開發大面積建案。位於台北市仁愛路、基地面積5600多坪的宏盛帝寶，就是知名度最高的代表作。
然而，一向被同業認為「家大業大」的宏盛建設，近期罕見參與台北市「南港新都」公辦都更案，積極與眾多建商一同競爭占地3千坪、價值150億元的大案，引發市場熱議。畢竟宏盛在台北市中心、內湖、新莊都還持有大筆土地，淡海新市鎮也尚有2萬餘坪未開發，為何插旗過去不曾接觸的公辦都更？
過去推案保守
營收易暴起暴落
「我們雖然土地多，但這也影響了開發的速度，導致過去十年的土地開發腳步不如其他建設公司有效率。」宏盛建設總經理陸永富不諱言，公司希望透過多元管道提升土地開發效率。而放眼台北市，若想取得1千坪以上土地，就只有公辦都更與捷運聯合開發這兩項管道，因此去年底決定投入「南港新都」。
老字號宏盛為何現在急欲提升土地開發效率？
業界人士分析，過去兩年，國內房市受惠台股上漲、市場流動資金充沛；新冠疫情期間的大量推案潮進入交屋黃金期，又恰好搭上青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安）等政策助攻，讓不少建商獲利豐厚。但宏盛建設的多數個案都還在興建階段，沒有趕上這班獲利列車，營運表現相對沉寂。
翻開宏盛歷年財報，2023年營收25.53億元；2024年因無新案交屋，僅以淡海新成屋銷售及辦公租金收益為主，前三季營收僅9.7億元，獲利幾乎損益兩平，須等到2025年起，多筆建案陸續完工交屋後，營收才有機會大幅成長。
一位不具名的房地產業者指出，宏盛建設營收起伏較大，與推案保守有關。例如，宏盛在淡海新市鎮坐擁不少土地，但寧可等待淡江大橋完工、房價水漲船高後再推出建案，這樣的策略長期可獲得更大利益，卻也降低了資金周轉率。
此外，宏盛至今仍偏好開發建案總戶數較多的大面積土地，從動工到完銷的時程也相對拉長。依照目前台灣營建股普遍採用的「全部完工法」會計認列原則，建案完工才能一次性全數認列營收，使得營收容易暴起暴落。以二四年為例，因缺乏完工個案入帳，導致前三季每股稅後純益（EPS）為○元，相較前一年大為遜色。
安侯建業會計師事務所副執行長陳宗哲分析，建設公司從取得土地到完工入帳的週期較長，若想持續創造營收與獲利，就得提升土地開發效率、「無縫接軌」地不斷推出新案。
陸永富認同「唯有營收穩定才能創造穩定獲利」的思惟，宏盛跨足公辦都更案，就是經過一番評估，決定不再只攻大型開發案的策略轉型。
事實上，在競標南港新都之前，宏盛去年就在台北市龍江路推出基地不到兩百坪的預售建案「宏盛淬白」，是公司歷來最小的推案基地；位於汐止的「宏盛心」，甚至開賣20坪的一房產品。
推小案助營運穩定
豪宅級服務維持品牌位階
「要填滿一個水瓶，如果全部都塞大石頭，空隙就多，必須要靠小石頭補滿。」陸永富形容，大型案件固然能帶來豐厚營收，但用來填補重磅巨作空檔的小而美建案，也是維持營運穩定不可或缺的一環。
然而，宏盛建設過去的專長是蓋單戶百坪以上的豪宅，轉型開發中小坪數住宅，其實不容易。讓陸永富印象最深刻的一大難題，就是如何在有限空間內滿足所有機能，「由於過去沒有相關經驗，團隊投入大量時間研究，也延遲了推案時間。」他坦言。
雖然嘗試推出小坪數產品，但陸永富仍堅持提供客戶如豪宅般的高規格服務，維持宏盛的頂級品牌位階。
為此，宏盛建設推出「服務長制度」，派駐專人在新建案作為「服務長」，協助住戶解決各種問題，避免交屋後找不到人負責的困境，且5年內管理費全由公司吸收，讓客戶感受到宏盛的用心。
陸永富不諱言，上述種種作為未必全然符合大股東林鴻南想法。例如林鴻南認為，在政府打炒房導致交易量持續下修之際，市場風險較高，宏盛建設應以穩健經營為主，放緩擴張步伐鞏固既有基礎。
然而，陸永富對中小坪數住宅潛力深具信心，認為發展此類產品可讓宏盛建設產品線更多元，觸及更廣客群，經過不斷溝通說服，終於獲得林鴻南支持。
在逆風的大環境下，力圖轉型的宏盛建設能否脫胎換骨，進而開創新局，有待市場檢驗。
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