長輩房子太多！兒女爭產「這樣繼承」以托待變3種稅金免繳！孫子輩也受惠
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
長輩留下太多房產，兒女面對遺產分配有異議時，資深地政士建議，可以先採取「公同共有」繼承登記，因為辦妥公同共有繼承登記後，等到兒女有共識後，再申辦遺產分割繼承登記，除了免土地增值稅、贈與稅及契稅之外，應繼分也沒有設限，等於用時間換取空間，還免稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，個案的被繼承人在2年前往生，配偶也早已離世，遺產有3間房屋，繼承人有3個兒女，因為都已經成年，所以遺產的分配就由3位繼承人繼承取得。
遺產分配談不攏 先辦「公同共有」成解方
但3位繼承人對於遺產該如何分配，完全沒有共識，多日的爭吵後瀕臨訴訟，為了避免地政事務所產生登記罰鍰，鄭文在建議，由其中1人先辦理公同共有，等到日後有共識時，再進一步辦理均分繼承或是協議分割。
後來就由其中1位繼承人出面代表全部繼承人，辦理公同共有，避免了地政事務所的登記罰鍰。
鄭文在說，其中1位繼承人詢問如果後續辦理1人取得1間房屋所有權全部，該繳納多少的契稅、增值稅及贈與稅，是否該逐年贈與，規避贈與稅。
先共有再分割 免三大稅還不受應繼分限制
按照「內政部87年1月21日台內地字第8785251號函」，已辦妥公同共有繼承登記，其再申辦遺產分割繼承登記，均不課土地增值稅、贈與稅、契稅，且應繼分也沒有設限。
鄭文在說，實務上經常發生繼承人之間為了「公平起見」，將遺產登記為持分共有，以各持分3之1的方式辦登記，後來覺得未來出售或是出租，都必須3人同意一起辦理，衍生不少麻煩。但這時候再來討論如何各自取得所有權全部，恐怕就麻煩了。
因為所有權的持分比例已經確定，且登記完成，再次移轉到各自名下時只有買賣、贈與或是交換可以選擇，並且還要繳納契稅、土地增值稅，甚至贈與稅。
他提到，就契稅、土地增值稅或是贈與稅而言，只要房屋所有權移轉都必須課徵，也就是依法申報及繳納後，地政事務所才會受理登記，和前述內政部的解釋函令大相逕庭。
而這件由公同共有2年後，協議分割為3間房屋，各自取得1間所有權，光省下的契稅、增值稅、贈與稅及未來出售可能發生的房地合一稅，恐怕超過百萬元，這也印證了事緩則圓的道理。
免稅範圍第二次繼承也適用
類似維持公同共有的情況如果衍生到第二次的繼承也可以援用，按照「內政部102年9月3日內授中辦地字第1026651713號函」內容，被繼承人為公同共有人之一，繼承人得就被繼承人所遺公同共有協議分割由1人或是部分繼承人繼承所有。
鄭文在解釋，也就是祖母往生，爸爸和叔叔及姑姑公同共有，哪天若爸爸先走，孫子輩公同共有繼承後，也可以透過協議分割直接繼承祖母的遺產，免除剛剛提到的契稅、土地增值稅及贈與稅，由孫子輩取得。
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